近日，北京市房山区人民法院召开了涉商品房买卖纠纷典型案例新闻通报会，对近两年来审理的商品房买卖纠纷案件情况进行梳理总结。

　　调查显示，商品房买卖合同纠纷案件主要呈现以下三大特点：一是案件数量总体攀升，增长速度较快。因开发商的不规范行为、中介机构的虚假宣传以及相关部门的监管不力等原因导致该类案件收案量一直居高不下。二是调控政策引发合同解除短期热潮。政府相继出台的限购、限贷、税收等调控政策导致部分购房人失去购买资格或者购买能力，此类纠纷具有时代性特征。三是群体性纠纷多，易形成舆论焦点。受现代住宅社区性、统一性、集中性特点影响，商品房买卖合同案件易发生群体性纠纷，小区业主因同一案由联合起诉开发商的情形较为普遍。

　　通报会上，房山法院发布几起涉商品房买卖合同纠纷典型案例，以期引导百姓更好地运用法治思维和理念，保障和维护自身合法权益。

　　原告毕某与被告房地产开发公司于2017年3月签订认购书，认购书载明了拟购房屋的位置、房号、建筑面积、价款数额、价款支付方式和定金条款。2017年3月20日，毕某向开发公司交纳了购房款24万元，并签署“分期付款申请签约承诺书”，内容为：“因申请人暂未付清全部首付款，申请分期付款。申请人同意生成网签合同，对于公示合同条款确认无误。申请人承诺于2017年4月30日之前补交房款338403元整。”2017年3月21日，开发公司就其与毕某的房屋买卖合同办理了网上签约，毕某未到场，未在合同中签字。2017年10月，毕某以急需资金为由向开发公司提出退房申请，开发公司未予

　　商品房的认购书、意向书等协议一般情况下属于商品房预约合同,对于已具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房屋交付使用条件及日期等商品房买卖合同主要内容的预约合同，且买受人已实际履行交付房款的义务，法院可以认定商品房买卖合同关系成立，即使双方不再另行签订商品房买卖合同，其房屋买卖行为亦应得到实际履行。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，预约合同有定金条款的，应当适用定金罚则。

　　2006年12月，高某与房屋开发公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，高某向开发公司交纳5万余元首付款并办理入住。因该涉案项目未取得建设工程规划许可证等房地产开发建设的手续，也未办理工程竣工验收备案，导致房屋无法按期办理产权登记。2012年7月11日，高某将开发公司起诉到法院，要求办理产权过户。法院认定高某与开发公司签订的房屋买卖合同无效，驳回了高某的诉讼请求。后高某起诉要求开发公司退还房款，并赔偿其自购房之日至起诉时的房屋差价损失。

　　在合同被确认无效后，当事人如果丧失以大致相当的资金与他人订立类似合同的机会，这种机会丧失就转变为现实利益损失。本案中，由于涉案房屋价值明显上涨，高某丧失了用原价购买相应地段、相应面积房屋的机会。由于产生的损失是客观存在的，涉案房屋的市场溢价可以作为确定高某损失的参考依据，开发公司应当依据其过错赔偿高某的客观损失。

　　案例三：政策调整致合同无法继续履行购房者单方解除合同应予支持【案情简介】

　　张某与某公司于2016年8月签订了商品房买卖合同，合同约定，张某购买了面积为94.41平方米的商品房一套，首付30%，剩余房款以按揭贷款的方式支付。2016年9月30日，北京市执行新的商品房信贷政策，规定购买首套普通自住房的首付款比例调整至35%。而合同约定张某需在指定的银行办理按揭手续，同时约定交房时间为2017年10月。如今，交房时间已过，该公司并未通知张某到指定银行办理按揭手续，只通知张某再补交5%的房款才能到银行办理按揭手续。张某遂将某公司诉至法院，请求解除双方签订的商品房买卖合同并返还已付购房款及其他购房费用。

　　因房贷政策的调整，首付比例由30%提高至35%，导致张某未获银行贷款。案件审理过程中，被告公司未提交张某首付30%已获得银行审批通过的相关证据，也未提交应归责于张某个人导致合同无法履行的证据。综合案情，法院判决解除张某与某公司签订的商品房买卖合同，被告公司返还原告张某购房款及其他购房费用。

　　政府房贷政策的调整给购房者支付房款带来了较大影响：如果房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之后，购房者理应知晓利害；如果房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之前，首付款的提高超出了购房者的合理预期，这时如果仍然要求其依合同约定继续履行，相当于将不利后果转嫁给购房者，违背了合同本意，这时，合同一方请求解除合同，应依法予以准许。

　　(程春雨)2018天猫双11刚刚落下帷幕。 2018天猫双11成交额前十的城市分别是上海、北京、杭州、广州、深圳、成都、重庆、武汉、苏州、南京。“天猫双11再次证明阿里巴巴商业操作系统的重大价值，也让人们更加坚定对中国乃至世界经济的信心。[详细]

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