面对今天的高房价,不论有房还是刚需计划买房的群体,都很担心,中国的房地产市场是否像当年日本、美国、东南亚国家一样,房地产泡沫破灭。
先从我们的邻居日本说起。房地产泡沫破灭之前,日本长期实行了宽松货币政策。经济保持了多年的快速增长,同时房价也出现了多年连续的快速增长。
随后日本签署了广场协议,日元对美元大幅升值,日本经济掉头向下。为了解决经济中潜在的风险,日本经济主管部门决定拿房地产部门开刀,对房地产部门实行了一刀切、从紧的货币政策,房地产企业、家庭部门的贷款需求一夜之间被冻结了。
由于占整个日本经济的比重很大,房地产部门突然一夜之间停滞,就导致了日本经济进一步下滑。
其实日本采取这个错误政策还有一个更大的背景,就是此时日本的城镇化率已经达到了73%,日本人口增长也到了瓶颈,老龄化在不断的加重。
相比日本当年的情况,中国不论是政府宏观调控政策的水平,还是人口情况,以及人民币对美元的货币政策独立性,都要比日本更胜一筹。
其实在次贷危机之前,美国政府也实行了“居者有其屋”这样刺激大家购买房产的政策。商业银行向那些收入极低,甚至没有保障的家庭提供房贷,也就所谓的零首付。
2007年,美国经济出现危机苗头,金融市场率先作出反应,股票、房价都开始出现波动和调整。
对于零首付的资产,价格出现5%或者10%的向下回调,资不抵债时,大量借款人就愿意弃房而逃,把房贷的烂摊子扔给商业银行。
在美国,金融市场高度发达,商业银行早都已经把这些资产质量非常差的房贷产品,打包卖给了保险公司,保险公司又进一步包装粉饰,作为金融创新产品批发给了金融市场上各个参与者。于是次贷就成为了导火索、毒瘤在欧美的金融市场大肆泛滥。
相比美国,中国有很大不同,首先我们购买住宅的首付款比例普遍都在30%以上;第二,我们的房贷风险都被分散在各个商业银行,而不是在金融市场上;第三个也是最重要的,在欧美国家大量的金融机构都是民营、股份制的,但在中国最主要的商业银行都是国家和地方政府的,从这个角度来说,我们的商业银行在面对这些风险时,会更加坚决有力。
再看一下东南亚国家。准确的说东南亚国家的房地产市场泡沫破灭,更多的是结果而不是诱因。
真正的诱因是东南亚国家长期实行滥发货币的政策,同时汇率制度又紧盯美元汇率。这就导致了这些国家本币早已相对于美元贬值了,但在外汇市场仍然保持着固定汇率。
于是,嗅觉灵敏的国际大玩家嗅到风险后,就通过外汇市场很便捷的把资金抽到了欧美。这就导致这些国家资金的水位快速下降,无论是房地产市场还是股票市场都水落石出,风险爆发。
也就是说,这些国家的房地产市场泡沫破灭,更多的是汇率风险爆发带来的连带效应。
相比东南亚国家,今天中国的外汇储备达到了32000亿美元,占世界的三分天下。所以中国的汇率安全度和东南亚这些小国家相比较,是不可同日而语的。东南亚国家由汇率危机带来的国内资产市场价格的崩溃,在中国可能性也比较小。
道哥认为家家都有本难念的经。如果人民币国际化的路线采取的节奏不合理,或资本管制过早开放,不排除国内大量的先富群体会出于资金安全的考虑,把大量财富转移到境外,这就会导致国内资金水位下降,房价泡沫破灭。
另外像房产税,虽然根据国际经验以及中国上海和重庆的试点经验,都发现房产税未必能改变房地产市场的趋势,但是它对人的心理影响是很大的。如果出台的时机不合理,不排除房产税会成为压垮骆驼的最后一根稻草。
通过以上对比我们可以发现,虽然中国房地产市场并不是绝对安全的,但是日本、美国以及东南亚等国家房地产市场泡沫破灭的那些条件和诱因,在中国几乎不存在的。所以从这个角度讲,中国的房地产市场仍然是安全的。
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