据即时财经最新消息：楼市进入新冰河时期，成交萎缩，地产代理要勒紧裤头，美联代理放无薪假3个月，容许员工做兼职！目前香港楼市尚未进入全面劈价（跌价）的阶段，最大的变数在于中美贸易争端的发展，一旦继续恶化，可能对楼市带来更大的压力。

　　合房网（合肥房地产交易网）讯据即时财经最新消息：楼市进入新冰河时期，成交萎缩，地产代理要勒紧裤头，美联代理放无薪假3个月，容许员工做兼职！目前香港楼市尚未进入全面劈价（跌价）的阶段，最大的变数在于中美贸易争端的发展，一旦继续恶化，可能对楼市带来更大的压力。

　　据即时财经最新消息：楼市进入新冰河时期，成交萎缩，地产代理要勒紧裤头。本港主要代理行美联物业，今日住宅部流出一份内部通告，为「bottom榜放取无薪假期机制」。「bottom榜」是指集团佣金收入最低的100名地产代理，集团已沿用多年。

　　机制内容包括，业绩最差10%员工必须离职，其后55%员工必须自行申请放无薪假期最少三个月。业绩最高35%员工可由主管担保。此外，因应楼市淡静，代理开单困难，公司容许员工从事外间兼职工作，但必须申报及与公司没有利益衝突，违规者必须安排离职。以上措施，下月1日生效。

　　美联物业住宅部行政总裁布少明证实，有关通告的确属实，称「bottom榜」制度已沿用逾十年，惟过去公司一直採取容忍态度，没有认真执行，但由于楼市步入严冬，本月一二手成交量不足3,000宗，较今年高位回落六成，公司逼不得已，要落实执行「bottom」制度，未来公司亦会减慢扩充步伐，租约到期分行，要求业主减租，若非重要战略性分行，或不会续约。他表示，对上一次执行「bottom」制是楼市上一次跌市2015年。

　　本港另一间龙头代理行中原地产，本月更要蚀入肉。据知，中原住宅部截至本月29日佣金收入仅1.1亿元，与公司每月保本线亿元比较，全月恐劲蚀逾1亿元。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰日前表示，公司本月业绩有机会是自今年2月以来首次「见红」。

　　今年首十个月，中原地产有500名前线月未能开单成交，全数至今亦是零成交，公司现时已发出严重警告信。

　　自2003年起，香港房价创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历时最长的房价上涨周期。与此同时，香港的私人住宅售价指数今年7月上升至393.5点，连续上升28个月。

　　来自咨询机构Demographia发布的2017年国际房价负担能力报告显示，中国香港连续第八年蝉联冠军，属于“极度负担不起”之列。供房负担比例从2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，这意味着如果不贷款的线年才可以买房。

　　但如今，随着香港步入加息周期，当地楼市也透露出阵阵寒意。据香港媒体报道，沙田九肚山一处房产22日以1300万港元的价格成交，卖家持有该房产将近四年，此时成交账面亏损6万港元，但算上税款及佣金支出，亏损约68万港元，为区内九肚首宗“流血”出售案例。

　　报道称，2015年1月，卖家以1305.98万港元购入这一房产。去年12月，卖家以1820万港元的价格挂牌出售，今年5月降价至1650万港元，上月又连续两次降价至1450万元仍无人问津。直到22日降到1300万港元才得以成交，而这一价格较最初挂牌价已降低520万港元，降幅接近30%。

　　就在一周前的10月16日，香港地政署公布，香港山顶文辉道12号豪宅地皮出价未达要求，宣布流标。据悉，上述地皮占地约18.94万方尺(约2.1万平方米)，为八年多以来首次出售，属极罕有的大型超豪宅项目。市场估值约242.59亿至485.18亿港元。

　　“目前二手市场的观望气氛浓厚，楼价下调已成既定事实，这种趋势在中秋假期后越来越明显。近期一些新界‘上车盘’已经出现10%左右的减价潮，在下行周期中，通常这类升幅最多的楼盘下跌幅度最大。”中原地产研究部高级联席董事黄良升向21世纪经济报道记者表示。上车盘是指一些总价较低，适合首次置业买家群体的楼盘，大都位于偏远的地段。

　　长实地产10月22日宣布，旗下位于马鞍山的星漣海项目加推6个单位，并对指定的四房单位为准买家提供先住后付款的优惠计划。按照该计划，买家在签署临时买卖合约120天内按期缴付总成交金额的20%后，便可立即率先入住单位，剩余80%的成交金额可在485天内付清。

　　“香港本地龙头发展商大都财力雄厚，因此他们目前的销售策略以稳定楼市信心为先，尚未大幅减价。但很明显开发商对新盘的定价越来越克制，而且新楼与二手楼盘的溢价也在上个季度跌至单位数。因此开发商可能不会在短期内大幅减价乃至引发楼市加速下跌。”某外资投行分析师向本报记者表示。

　　事实上，香港金管局近年来不断收紧按揭贷款，导致二手楼市成交不断萎缩。同时，本地大型发展商则向买家提供高成数按揭，帮助一些无法从银行获得足够按揭贷款的买家得以成功买楼。目前在香港买楼需要经过一系列严格的收入审查和压力测试，买家通常需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超过50%，并要通过加息3%的压力测试。

　　在这些措施的影响下，二手住宅成交持续减少。根据中原地产的统计数据显示，今年10月至今共录得981宗二手住宅成交，涉及金额为155亿港元，同比分别下跌14.1%、16.3%，成交宗数及金额均创下2016年3月以来的31个月新低。

　　“目前二手市场的观望气氛浓厚，楼价下调已成既定事实，这种趋势在中秋假期后越来越明显。近期一些新界‘上车盘’已经出现10%左右的减价潮，在下行周期中，通常这类升幅最多的楼盘下跌幅度最大。”中原地产研究部高级联席董事黄良升向21世纪经济报道记者表示。上车盘是指一些总价较低，适合首次置业买家群体的楼盘，大都位于偏远的地段。

　　一直以来，位于港岛的十大蓝筹楼盘之一的太古城被认为是香港楼市的风向标。10月至今6宗成交中已有5宗出现5%-6.9%的减价。最近一个实用面积759平方英尺的三房单位以1670万港元出售，相比之下，汇丰及渣打银行对该单位的估价高达1883万港元，相比成交价超出11%。

　　自2003年起，香港房价已创下连续15年上涨的“神话”，是香港历来最长房价上涨周期。香港私人住宅售价指数由61.6点飙升至去年的333.9点，过去14年涨幅超过4.4倍，今年上半年楼价升幅超过10%，成为历届政府面对的主要难题之一。

　　香港特首林郑月娥在10月中曾坦言：“过去政府引入了一系列需求管理措施，即俗称的‘辣招’，以惩罚性的印花税等政策来管理需求。但回头来看，很难定论这些政策是否有效。我上任后截至今年8月，房价同比上升了16%，但现在并无空间‘减辣’。”

　　今年6月底，林郑月娥宣布了6项新房屋政策，设立置业阶梯，包括将政府资助房屋（俗称“居屋”）定价与市场价格脱钩，以申请人实际承担能力定价，变相将居屋定价由评估市值的70%降低至52%，吸引了大批买家争抢。

　　10月初，香港房委会推出三个新居屋项目，包括启德启朗苑、南昌凯乐苑及东涌裕泰苑，共有4431个单位，首轮居屋截止申请时，房委会已接获15.2万份申请表，而次轮申请的首三日，房委会累计共收到约11.2万份新申表。总共收到26.1万份申请，超额申请约58倍。

　　目前香港楼市尚未进入全面劈价（跌价）的阶段，最大的变数在于中美贸易争端的发展，一旦继续恶化，可能对楼市带来更大的压力。

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