原标题：当前中国楼市走势 别动！中国房子的这最后一棒就是你！再给你五个卖房的理由

　　3月份的融资增长数据已经公布，尽管M2和信贷增长速度远低于市场预期，或如央行负责人所说的，增幅有所下降，但是实际上，在2016年融资及信贷增长都创记录的高基数上，3月份融资增长速度仍然是十分惊人的。

　　比如，2017年一季度社会融资规模增量为6.93万亿元，比上年同期多2268亿元。而2016年一季度则是创了之前最高历史记录，今年则在去年最高记录基础上更是上一层楼，尤其是3月份的社会融资规模比2月翻倍至21200亿元，为2016年3月份以来最高。

　　还有，3月住户部门贷款增加到7977万亿元，高于今年1月的7521亿元。但今年以来住户的中长期贷款则开始在逐渐下降，比如1月份为6293亿元、2月份为4503亿元、3月份下降到3804亿元。尽管今年一季度住户的中长期贷款14600亿元与上一季度(2016年第四季度)14800亿元相差无几，但开始呈现出增长幅度逐渐下降的趋势。

　　对于当前中国的房地产市场来说，上述融资数据透露几个十分重要的信息。一是随着政府对房地产市场的融资政策逐渐收紧，比如银行信贷开始减少对房地产开发企业的融资比重，股市及债市提高房地产开发企业进入融资市场的门槛，从而使得银行信贷及股市再融资和债市流入房地产开发企业的资金在减少。但是，由于房地产开发企业仍然看好当前一些城市的房地产市场，因此房地产开发企业受正规渠道融资限制之后，开始转向而被视为“影子银行”的非标融资（委托+信托+未贴现承兑汇票），影子银行又开始盛行。

　　所以从一季度的融资数据来看，本外币贷款、委托贷款和信托贷款同比增长较多，此外，非金融企业境内股票融资和未贴现银行承兑汇票比上年同期有所增长，企业债券融资较上年同期多减较多。也就是说，只要国内房地产开发商看好今年及未来中国的房地产市场，房地产开发企业仍然会加大对房地产开发投资。而房地产开发商突破正规融资渠道转向非标融资，尽管其融资成本会有所上升，但这些上升的融资成本对房地产开发企业的利润来说根本就不是什么问题。也就是说，国内房地产开发商仍然看好当前中国房地产市场。

　　对于个人住房按揭贷款的增长，它是今年房地产市场增长最为根本的动力源。比如2016年中国的住房销售面积及销售金额都创历史记录，根本上就是大量的银行信贷资金通过个人住房按揭贷款流入房地产市场有关。比如，2016年国内四大银行新增加个人住房按揭贷款达到2.8万亿元。所以，今年的个人住房按揭贷款仍然是国内商业银行所关注的重点。因为是国内商业银行还是投资者都相信中国房地产市场的价格不会下跌。如果房价不下跌，对银行来说，个人住房按揭贷款当然是最优质的资产；对投资者来说，进入房地产市场投资者当然是最好的获利途径。

　　不过，尽管各地政府的房地产市场调控政策是因城施策，中央政府希望这种方式来去除三四线城市的房地产库存，但是从2016年930房地产调控政策出台以来，出台房地产调控政策的城市越来越多。在住房投资者及房地产开发商看来，这些出台的房地产市场调整政策越来越严，从而让一些城市的房地产调控政策走向极端。比如，以往的房地产调控政策更强调的是限购限贷，而这次许多城市纷纷采取限制住房交易、严厉整顿房地产中介商等政策。而这些房地产调控政策接二连三地出台，从而使得购买住房者（无论是投资还是消费，但在高房价下绝大多数都是投资）“房地产政策焦虑症”（即未来会不会有更多的更为严厉的房地产市场政策出台）由然而生，并正在由一二线城市向三四线城市蔓延。

　　本来政府是希望因城施策的房地产市场调控方式，让2016年国内一二线城市房地产市场疯狂态势延伸到三四线城市，以此来解开三四线城市房地产市场的症结，以此再来保证2017年中国GDP快速增长。可以说，就当前中国的房地产市场来，随着一二线城市的房地产市场的调控政策接二连三地出台，这不仅让不少城市的住房销售立即迅速下降，特别是有些一线城市住房的销售已经下降80%以上，更是让这些城市的住房投资者的“房地产政策焦虑症”由然而生，许多住房购买者基本上处于观望状态。如果“房地产政策焦虑症”开始向三四线城市蔓延，那么三四线城市的住房销售就有可能逐渐下降。这也许是今年以来个人住房按揭贷款在逐渐下降的原因之一。

　　当然，今年一季度中国房地产的销售数据还没有公布，不过，可以推测其住房销售量仍然会有不低的成长幅度，因为，在个人住房按揭贷款基本上与去年第四季度持平的情况下，由于房价高的一二线城市住房销售快速下降，而中国住房投资者早就转向到了三四线城市及去年热点一二线城市周边，这些城市的房价会上涨，但要上涨到去年一二线城市的幅度还会有很大差距。

　　更为重要的是这一轮中国房地产市场炒作的主力是1980-2000年时代的年轻人（有调查显示中的这个年龄段的城市居民住房拥有率达70%，高于发达国家30%以上）。这些人多以是独生子女，初始手上的资金实力要好于前几代，知识水平也较高，其投资进取心强，多以为高风险的投资者，但对房地产政策敏感性也十分强。如果“房地产政策焦虑症”向全国蔓延，特别向三四线城市蔓延，这就为这一轮房地产市场繁荣蔓延到三四线城市增加了不确定性。如果在今年4月份的个人住房按揭贷款继续下跌，也就意味着这一轮房地产市场繁荣的周期性结束会比预期同早。不过，具体情况如何还得看进一步将公布的数据。

　　厦门、福州等地规定新购买住房的，需取得产权证后满两年方可上市交易。该举措引发了各地的效仿，青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、启东均出笼了限卖政策，限制的年限是两至三年，一些城市的限卖，不仅包括购买新建房屋，还包括新购二手房。

　　近日，保定白沟新城也出台了限卖规定，非本地户籍家庭在该区限购新建住宅或二手房一套，首付款比例不低于40%，该房产自登记之日起五年内不得转让，这是迄今为止最长的年限。海南公布在全省实行限卖政策，取得产权证两年后才能出售。

　　如果购买期房，意味着签订合同交付定金之日起计算，需要大约三年以后，房屋才能交易。

　　北京市住建委会同市规土委4月14日联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售，租赁合同订立期限不得超过10年，这也堵死了房地产企业以租代售的路径。

　　截至2017年4月13日，北京已有18块住宅用地按照“限房价竞地价”交易方式成交，分布在海淀、大兴、丰台、房山、门头沟、密云、平谷7区。按照竞买规则，土地报价达上限后进入竞商品住房自持比例的地块有8个，自持比例100%和70%的地块各有4个。

　　限卖已经逐渐成为房地产政策的主流。限制个人房屋出售，就让个人房屋无法实现购买力，也就近似于锁定了当事人的流动性；而房地产企业必须持有七十年，相当于锁定了房地产企业的流动性。

　　房地产市场发展到现在，本身就已经是击鼓传花的游戏。这个行业所起到的最大效果，就是一间中介企业一样，将印钞与财政收入衔接了起来。之所以现在还有少量刚需购房需求，更主要也因为是全社会房屋资源分配不均所导致，看看深圳有人持有五六十套房屋用于出租，也就知道这种结构性不均所造成的问题有多严重。

　　关于房地产造成内部贫富差距分化，全民懒惰只愿意炒房，实业在高资产价格挤压之下不断萎靡、工农业剪刀差造成农田抛荒严重等问题等，通通不考虑。

　　以往，天朝超发货币，造成M2高速增长，进而通过房地产实现财政高收入，最终补贴出口实现美元收入和美元净收入。有了这些美元净收入（贸易顺差）之后，就可以丰富外汇储备，就可以展示强大，同时也可以用外楚比较容易地地管理慧律，这就形成了一个完美的循环。这里的基础就是保持房价不断上行，实现印钞与财政之间的衔接。要实现的目的是用本币财政收入实现美元净收入，这是另外一种方式的印“滤纸”。

　　可是，自从川普竞选的时候开始，老人家就宣布不再走寻常路，也就是不再使用贸易手段解决逆差问题。要将**列为汇率操纵国，进而实行45%的关税政策。原有的印“滤纸”模式开始出现问题。

　　随着老龄化社会到来，房屋有效需求不断萎缩，财政收入增速开始下滑，不能对出口继续增加补贴。随着这种游戏不断持续，资本投资收益率不断下降，资本不断外流；而本币资本也开始关注本币的信用问题，换汇力度不断加大，让自身外楚的增长难以为继，甚至出现负数，这是最近几年慧律贬职、外楚不断下滑的根源。外楚下滑的含义是什么？意味着QUANLI的利益开始丧失。

　　此时，一旦被川普老头实行了汇率操纵的待遇，对出口的财政补贴就需要突然增加，就意味着本币慧律将步入深渊，外楚将以更快的速度缩减；一旦通过增加从美进口弥补外贸顺差，意味着对美美元净收入的利益丧失了，最终，旧模式就丧失了意义。如果继续坚持以往的旧模式，利益已经丧失，可副作用是钞票丧失信用，对发行主体意味着什么？谁都懂的。

　　此时，原本成功的买卖成为赔本的买卖。所以，必须结束以往这种货币流转模式。

　　在这种模式面临终结之前，房屋牛市就改变了基础（只考虑货币因素），所以，需要终止击鼓传花的游戏，指定最终一棒，目的是防止下跌给银行带来巨大的危机。

　　之一是：当指定了最后一棒的时候，门口外面的炒房人和购房人还会进场吗？就像外慧馆至一样，当你馆至别人离开的时候，门口徘徊的家伙们自然就不会进来。房地产市场也是一样。毫无疑问，这会带来房地产成交的剧烈收缩。所以，最近经常可看到成交萎缩了70%、80%甚至90%的报道。当房屋市场成交萎缩之后，只需要半年左右的时间，就会严重低影响到钢铁、有色、能源、建材、基建等大行业的运营，可以预料的是，这些企业的现金流耗尽之后，就只能进行债务爆破。这些行业有大量的就业人口，随之而来的就是社会需求加速萎缩。债务不断爆破，银行只能为坏账买单，此时的银行是无法拍卖抵押物的，最终银行就只能进入被动收缩的轨道。此时，即便央行进行流动性救助，但因为需求在收缩，效果也有限。

　　当房屋交易萎缩，企业进行债务爆破的时候，财政收入就会大幅下滑，财政赤字扩大。

　　之二是：当财政收入萎缩之后，就有两个选项，首先是降低对出口企业的财政补贴，出口市场就难以保住。因为以往进行财政补贴换回的是美元净收入（顺差），增加自己在国际上的话语权。一旦川普要求天朝用增加进口抹平顺差，没有了美元净收入，相当于这块利益就不存在了，进行补贴的动力下降，这是采取这种办法的理由。这种办法之下就会出现经济继续下滑，失业上升，出口企业面临巨大的经营压力。其次，如果为了保就业（出口商品是保就业重要的一部分），也可以直接印钞转移支付给财政，让财政继续补贴出口，这是历史上很多人玩烂了的游戏。

　　指定了最后一棒，未来政府还会请回接力之人吗？还会取消这些限卖政策吗？估计比较难。

　　因为限卖，就会把卖盘逐渐积累起来，基于风险意识开始上升（不想成为最后一棒），一旦放开，就会让卖盘集中出笼，价格就会遭到严厉的打压，这不利于稳定经济，所以，这些政策执行一两年之后，很可能再也没有取消的机会。更大的可能是限卖的时间越来越长。

　　管理者开始指定最后一棒，对于短期来说，可以缓解一定的镇痛，但这是以全社会资产和银行丧失流动性为代价的，现在的人们肯定不会在意资产流动性下降带来的问题，但未来（半年后）会导致严重的后果！这种资产丧失流动性的趋势在快速加剧，有报道称，北京广州的商住公寓已经不能在银行用于抵押贷款，商住公寓最先开始迈出丧失流动性的脚步。也说明银行正在研究资产丧失流动性之后对银行带来的冲击，他们在采取规避风险的措施，未来，银行这种行为会不会蔓延到商品房（提高抵押贷款门楣），我们拭目以待。

　　最终的结局很可能将是，市场极度萎缩，致使房屋基本失去价格和价值（没有流动性，就没有价格和价值。甚至可以说，最终会退出以M2表示的财富序列 ），仅仅是一个住处而已。事实上，这也是本人经常说的一句话：房屋就是一个住处，价值一块还是一万，本没差别。所以，只拥有自住房的人，可以抱着根本没所谓的态度。至于高负债或炒房人，既然自己选择了这条路，只能是勇于承担后果，也没所谓。

　　为什么会出现今天的局势？原因在于通胀型经济需要不断印钞，当难以为继的时候（核心还是慧律问题），最简单的办法就是废除一些可流动资产的购买力，这种废除方式，会选择对货币发行人最有利的方式进行。但是，这并不能消灭基础货币，也不能消灭M2，一旦废除部分资产购买力的效应（这会带来社会需求的萎缩）开始消退，通胀就会汹涌而来。

　　或许炒房人可能不高兴，可本网是客观探讨财经问题的场所，也就无所谓高兴还是不高兴。

　　天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。中国楼市的火热已持续了十多年，现在依旧是各路资金的宠儿。然而，美国次贷、日本楼市等前车之鉴告诉我们，没有只涨不跌的市场。

　　李迅雷称，在2003年初的时候就有人表示，美国的房价已经涨了十年，应该不会下跌。随后几年果然如此。到了2005年，就连保守的美联储主席格林斯潘向国会作证时，也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。也有的经济学家认为“贷款渠道的多元化”、“产品结构的多元化”、“贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制”以及“房地产消费结构呈多元化趋势”使得泡沫不会破灭。

　　不幸的是，正是在这种一致预期下，2006年美国房价出现了下跌势头，2007年8月起次贷危机席卷美国、欧盟及日本的金融市场。

　　人们总是习惯为现状找理由，如今也是如此，认为中国特色的房地产市场尽管存在泡沫，但房价绝不会下跌，因为土地是受管制的，即供给有限，国家有调控能力。这与2005年的时候，美国人民对“美国特色”房地产市场不会下跌的认识不是有着惊人的相似吗？

　　实际上，1993年起这轮美国房地产牛市中，房地产开发投资增速的高点发生在2000年，但房价下跌则发生在2006年，说明房价滞后投资增速的拐点六年才开始下跌。中国房地产开发投资增速的高点出现在2010年，达到33%，如今已经回落到个位数，说明房地产作为周期性行业，一定会经历从繁荣到衰退的过程，只是很难预测衰退的具体时间。

　　对房地产进行调控的政策很早就实施了，但效果一直很不理想。自去年下半年开始，国家对房价的调控力度应该是这么多年来最严厉的——“房子是用来住的，不是用来炒的”，限购、限贷、限价等措施在越来越多的城市推出。

　　李迅雷因此预计，若2017年及今后几年房价继续上涨，则房地产政策还将继续收紧，这样对峙下去，意味着房价泡沫会越吹越大，一旦破裂，对经济的杀伤力肯定更大，就好比过去只需在三米跳板跳水，今后将不得不在十米跳台上往下跳了。

　　李迅雷还称，房价泡沫破裂几乎在任何一个国家都难以避免，尽管决策者都不希望这一情况发生。但由于人们的认知能力所限，政策调控上容易出现矫枉过正问题。

　　例如，早在2003年，有关部委就联合发文（《关于制止钢铁电解铝水泥行业盲目投资若干意见的通知》-102号文）提出，“目前，钢铁、电解铝和水泥三个行业的在建项目生产能力大大超过了预期需求，必将导致生产能力过剩、市场无序竞争、浪费资源和污染环境，甚至造成金融风险和经济社会其他方面的隐患”。

　　事实上，2003年我国钢铁产能尚不到3亿吨， 2003-2007年中国正处在重工业化的高速发展期，限产并不合时宜。如今，仅河北省的钢铁产能就超过了3亿吨，全国则超过了12亿吨。

　　可见，对预期需求的判断往往很难准确，实际需求大大超过预期；此外，最应限制钢铁企业发展的缺水省份河北，产能扩张的规模却是最大的，由此也带来了京津冀地区的严重污染。

　　但是，调控政策的钝化不等于政策的时滞效应不会发生，最可怕的是，那么多调控政策不断累积，最终可能出现“最后一根稻草压死骆驼”的现象。

　　李迅雷称，由于房价上涨从本质而言就是人口现象，根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据，今年一季度在外务工的人数为27.9万人，同比减少2.1%。这应该是中国自80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长，而中国流动人口的减少则发生在2015年。

　　此外，作为购房主力的25-45岁群体人数的减少，也出现在2015年。同时，过去作为人口净流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多万，这意味着其他发达省份或大城市的人口流入量在放缓甚至减少。

　　因此，人口老龄化和人口流动负增长等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用，这同样是一个时滞现象。

　　李迅雷指出，经过上面种种分析，除了货币扩张因素之外，其他如改善性需求等解释力度不大。

　　这个观点和姜超不谋而合。在姜超最新研报中，他表示，过去两年，国内房价暴涨，出现明显的资产泡沫，重要原因在于货币超发。

　　央行每年制定了12%左右的广义货币M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速来制定，但实际的货币增速高达16%，原因在于商业银行为了盈利的需要，发展出了巨大的影子银行，导致了货币严重超发，而超发的货币则滋生了各种资产泡沫，尤其是地产泡沫。

　　美国1993-2006年这轮房地产牛市中，房价年均涨幅大约为6%，在2006-2008年次贷危机中，全国房价的累计跌幅平均为20%左右，个别城市甚至接近50%。

　　中国自2000-2010年这十年间房价涨幅最快，年均涨幅超过15%，2011年之后房价从普涨过渡到结构性上涨，6年累计涨幅为40%（中国指数研究院公布的百城房价加权指数），尽管后期涨幅趋缓但累计涨幅远超美国上一轮房地产牛市，如北上深三地房价的累计涨幅估计在15倍以上。

　　此外，这些年来居民房贷余额的增速在不断加快，2016年新增居民房贷达到4.96万亿元，城镇居民用于购房的支出占当年城镇居民可支配收入总额的23%，工、农、中、建四大行60%以上的贷款是居民房贷。

　　李迅雷担忧地表示，居民购房加杠杆如此之迅猛，是否有点美国当年次贷膨胀的味道呢？

　　姜超也称，如今银监会两周内密集发文，其核心目标是对银行非传统业务从严监管，尤其是同业和表外业务。从3月的货币信贷数据来看，表内信贷资产增长逐渐受控，仅剩表外融资仍在高速扩张，但在监管全面从严的背景下货币超发必将逐渐受控。如果把货币关到笼子里，其实也就意味着资产泡沫到了尾声阶段，未来应该转向真正安全和提高效率的资产，而远离一切泡沫资产。

　　权益市场中有一个很流行的观点：现在债也不好，房子也不让买，钱都会被逼到到股市里面去。

　　中国社会科学院经济学刘煜辉教授反驳了这种观点，并认为持这种观点的人，头脑当中根本没有建立一个现代金融信用运行的概念。

　　刘煜辉表示，信用周期、资产周期是一个自我强化的过程，它一定是对称的，怎样上去的就怎样下来。尘归尘，土归土，但是对很多人而言只愿意相信左侧，不愿意相信右侧，这就需要时间的检验。

　　全球宏观对冲基金经理付鹏也认为，无论是股市还是楼市，投机者都不过是矛盾的激化者，错的是无处安放的货币投放。

　　炒房和之前的炒股有着异曲同工之妙，唯一不同的是谁也不知道这样的疯狂到底会以什么样的结局收尾，虽然疯狂的时候，无数的股民也都相信股市不会崩盘，但结局却是于大家所想相距深远。房子呢？老百姓似乎也陷入到了当年的那种相信政府不会让它崩盘的状态。

　　（wind 资讯综合自一财、新浪、网易、搜狐、付鹏的财经世界、lixunlei等）

　　免责声明：版权归作者所有。若未能找到作者和原始出处，还望谅解，如原创作者看到，欢迎联系“中国资本联盟”认领（可发邮至：或直接在公众号留言），如觉侵权，敬请通知“中国资本联盟”我们会在第一时间删除。谢谢！平台微信公众账号：CACNORG。（投稿、商务合作（微信号：ccuorg）、各金融资本机构人员招聘信息（要求合法正规金融资本机构、招聘信息要全面真实、平台免费发送。）发送邮箱：）

　　更多金融资本资讯，案例、法规、分析、干货、PE/VC、IPO、并购重组、银行、证券、信托、债市、项目融资、资产管理、资产证劵化、风险管控、融资租赁、小贷、保险、财富管理、互联网金融、创业孵化等，学习、交流，尽在《华夏资本联盟》官网：（投稿、商务合作、各金融资本机构人员招聘信息（要求合法正规金融资本机构、招聘信息要全面真实、官网免费刊登。）发送邮箱：……返回搜狐，查看更多

转载请注明出处。