明星挣钱后投资房产，大妈手里有钱也投资房产，房地产行业的人依然还是会选择投资房产。在房价居高不下，房源日益紧缺的北京，去哪儿买，买什么样的房，成了这些投资客普遍关心的问题。

　　随着物价的不断攀升，银行利率又低，有钱人存在银行的钱不断贬值，变得越来越不值钱。让有投资眼光的人开始把钱转移到其他渠道，用钱生钱。然而，他们不得不面对的现实情况是，2016年股市暴涨暴跌，投资黄金、石油、基金等，高收益与高风险并存。相对而言，投资房产是一种比较保值、升值的投资方式。

　　不过，既然是投资，我们就要考虑现在进入楼市买房投资赚不赚钱？同样一笔钱买银行理财、存入银行或投入股市都有一个投资回报率的问题，那今天融360房贷君（fangdai123）就帮您算算房产投资回报率。

　　对于不少老百姓来说，房产的投资回报率还是个相对模糊的概念，有人说，我买了房出租，用一年租金除以总房款就是我的投资回报率；还有人认为房价一年增长多少，房产就增值了多少，这才是房产的投资回报。

　　以上这些不能说是错的，但都过于片面，通俗来讲，投资回报率就是在一定周期内，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，简单的理解就是资金投入后收益的利率是多少。

　　就目前而言呢，房产的投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率，另一种是称为增值投资回报率。

　　另一方面，根据买房方式的不同，房产投资回报率的算法也不尽相同，所以融360房贷君为方便计算，将买房方式分为以下三种情况：

　　最后我们以目前北京最火的通州地区房产为例，来别计算下三种情况下的投资回报率。根据某数据机构数据显示，通州目前的房产均价为37300元/平，如果是一套临近地铁，面积在80平左右的两居室，根据58同城上的数据显示，租金大约为4000元/月（物业、取暖等费用）。

　　通过计算，我们可以看到，此时的收益率仅比银行一年定期存款利率1.5%略高一点，而且是在我们没有计算诸如物业费。取暖费等其他租房的成本下，实际的现金投资回报率很可能比银行的一年定期存款利率还要低。

　　所以，仅仅从现金投资回报率上讲，用300万元买一个房子出租，不见得比将300万元存入银行的投资回报率高。

　　截止目前，统计局还没有发布八月份的70城房价数据，如果我们以7月份的数据为准，可以看到北京房价同比上涨22.7%，假设未来一年北京房价仍然可以达到这个上涨速度。

　　在这种情况下，比起存入银行或者购买一般理财产品，就已经高出很多了。不过需要注意的是，增值收入部分的回报只有当卖房变现的时候才能体现出来，并不会通过直观的数字显示出来。

　　近300万房款，首付3成，贷款7成，需要首付90万，算上过户、税费等其他费用，首付需要100万，贷款210万。按目前银行30年的商业贷款利率4.9%，在此基础上打个85折，那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。

　　每月付给银行(本金和利息)10233元，一年支付银行122796元，其中利息约86841元，本金35955元。

　　全年租金净收入48000元，全年支付银行贷款122796元，每年要付息86841元 ，首付100万元

　　假设这套房一年内增值与第二种买房情况下的增值速度一样，那么，增值收入=2984000*22.7%=677368元

　　从结果上看61.6%的回报率简直是高的吓人，但是与前文一样，增值收入的部分是需要卖出去才能拿到钱的。而且一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费，就目前房价涨势而言，应该不会有太多人考虑出手卖房的吧。

　　当然，对于那些仍打算出手的人我们还可以来计算一下，受营改增的影响，买房一年后出售需要缴纳的税费约8万元。

　　虽然想比于之前要低很多，但受目前房价大涨的影响，一年内的房产投资回报率还是很高，这也就难怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一辈子，还不如一套房子一年赚的多”！

　　最后。融360房贷君也需要提醒各位购房者注意，这种投资回报率的计算是理论上的，其中一些情况是需要把房子卖掉后投资人才能拿到。而且这种房价暴涨的情况大多出现在一线城市及部分二线城市，并不代表全国如此，所以投资还是需要谨慎计算考虑的。

　　房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失？

　　为此，笔者仔细研读了一份《汇丰银行(中国)房地产抵押贷款合同》，该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：(1)签约前之评估价或(2)放款前之评估价或(3)抵押房地产的购入价(即贷款满评价)，抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。

　　一旦房地产泡沫破灭，上述条款会有怎么的后果？在此，举一个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产，银行评估价1000万元，银行贷款800万元，首付400万元。2017年8月，这套房屋市场价跌至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行没收房产，拍卖房产得750万元(通常都大幅低于市场价)。最后，赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走，同时还欠下银行50万元的债务，进入名副其实的负资产状态。由此可见，房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。

　　专人回答用户问题随问随答搜狐焦点主编对热盘的评价求助：新悦都旁边铁路的声音大吗？

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