中新网3月19日电 距离北京史上最严厉调控政策开端的“317调控”整整一年。这一年，北京的调控政策多达数十条，从需求端到供给侧、从短期到长期。“严控”的北京市场经历了怎样的变化，而现在又处于什么阶段？未来会怎么走？近日，链家研究院发布最新数据报告，用7个结论揭示调控后的市场现状。

　　2017年的317调控结束了北京房价连续17个月上涨的势头，随后价格出现连续9个月的下跌，累计跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均价为58527元/平，与2016年12月的水平接近。目前，北京二手房房价似乎出现了企稳迹象，1月房价环比上涨0.3%、2月环比下跌0.5%。

　　“认房认贷”是317调控的主要手段，这一政策对于换房需求的影响较大，有贷款记录购房者均被认定为“二套”，首付60%/80%、房贷利率从之前的95折(首套)到调控后的上浮20%。以2017年500万总计的“低端改善”房源的首付、利率同比变化为例，数据显示虽然调控后均价下跌，但是换房的难度尤其是首付门槛同比依旧大幅增加。

　　换房需求是北京房地产市场的需求主力，即市场上“连环单”占比高，调控后换房难度的增加使得“连环链条断开”，带来成交量的大幅下滑(调控后次月链家成交量环比下滑77.6%)，在三季度企稳后四季度开始小幅增长。

　　进入3月以来，成交量有所回升，原因在于春节假期累积需求的正常释放。同比来看，2018年3月(截止到16日)北京链家成交数据不足2017年同期的60%，这是一个比较“正常”、不会引发价格大幅上涨的量，整体来看，市场在缓慢、正常的修复并走向稳定。

　　与换房首付比例大幅增加不同的是，纯刚需的首付在调控前后没有变化，因此调控后刚需占比有明显增加，从总价段来看，400万总价的房源成交占比明显提升。

　　从年龄来看，改善群体成交占比在调控后出现明显下滑，而刚需群体(30岁左右)成交占比在调控后出现明显增长。

　　2017年3月，北京房价的快速上涨带来市场预期的变动，引发“恐慌性追涨”情绪，成交周期很短。数据显示调控以来随着市场向理性回归、客户预期相对平稳、趋于理性，前期的恐慌性情绪不再，目前的客户成交周期较去年同期延长30天左右。

　　带看数据显示，调控后新增带看量大幅减少，之后开始趋稳，新增需求也呈现理性状态，目前的新增带看量为去年同期的50%左右，预计后期的市场也将保持平稳。

　　与调控前客户价格话语权较弱不同的是，调控后客户地位不断上升，在交易中的议价能力不断增强。2017年四季度议价空间在5%以上，较一季度2%左右的水平有明显扩大。

　　与调控前业主频繁上调报价不同的是，调控后业主调价行为中涨价占比明显回落，降价占比上升。目前调价中涨价业主的占比较去年同期减少了50个百分点，可见业主的预期趋于理性。

　　链家的新增挂牌数据显示新增房源挂牌价从5月开始持续下跌，目前已经连续下跌9个月，累计跌幅达14.3%。且近两个月开始趋稳，可见业主的市场预期逐步向市场成交价靠拢。

　　本轮调控的重点之一是通过提高首付比例等控制杠杆和风险，数据显示调控后北京链家客户的杠杆使用范围(贷款成交占比)下滑了5个百分点左右，杠杆使用力度(贷款成数)减少了10个百分点左右。

　　链家合作的银行贷款数据显示：2017年北京市房贷发放前5名银行共发放房贷378.9亿元，较2016年下滑48.9%。其中工商银行、北京银行、建设银行均出现明显减少，工行下滑幅度最大，为76.6%。

　　分城区来看，调控后通州、西城的跌幅显著，这两个区域均价涨幅在2016年也较快，调控使得前期上涨过快的片区面临相对更大幅度的回调，价格向价值靠拢。

　　从商圈的角度对比可以发现，居住品质相对好以及有产业支撑的片区在本轮调控中表现出了较好的抗跌性，这也验证了产业和居住品质都较弱且前期涨幅较大的石景山迎来的回调幅度更大。

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