随着全市《关于加强和改进农村住房建设管理的意见（试行）》这一政策的出台，新一轮农房翻建正在锡山区如火如荼地进行。

　　座谈会上，顾中明认真听取了区农房办和各镇、街道，各相关部门负责人的发言。他指出，农村住房翻建事关农民安居乐业、事关乡村振兴，当前我区农村住房翻建工作有序推进，但是也存在着面上推进不平衡等问题。各级各部门要进一步提高思想认识，坚定不移推进农村住房建设各项工作，不断提升城乡面貌、推动城乡融合。

　　要进一步解放思想，不拘形式，针对各村实际情况，因地制宜研究政策措施，创新工作方法，切实改善群众居住生活条件。要坚定不移把目标落实到位，紧扣时序，高标准、快节奏推进，以点带面、连片成线、整体覆盖，使锡山的农村体现江南风情、田园风光、现代风貌，力争全区农村住房翻建的成效和水平走在全市前列。

　　顾中明一行先后来到安镇街道谈村、厚桥街道谢埭荡村渔垦谢荡、锡北镇周家阁村周家堂和东港镇山联村小湾里现场踏勘。这几个村庄作为市级农房建设试点村，都已经启动土建工程，一排排各具特色的新房正在拔地而起。在调研中，顾中明仔细了解各村农房翻建工作的进展情况，指出，试点村建设要加快进度、早出形象，同时要注重质量、体现特色，为全区面上推进农村住房建设作出示范。

　　从住有所居，到安居宜居，这不仅是最切实的民生需求，也是人民群众对美好生活的期待。今年以来，锡山区把农村住房翻建作为乡村振兴的重要抓手，加强政策引导，尊重群众意愿，切实改变乡村面貌。目前全区28个试点村中有20个规划发展村，其所在行政村已基本完成村域规划编制并陆续上报规划部门审批。其中，安镇谈村村域规划已完成市规划局论证报批。截至目前，28个试点村基本完成自然村总体布局设计，并已全部展开房屋单体设计，1062个非试点村中461个已完成自然村平面总体布局设计。全区已启动样板房土建工程6个，完成样板房建设1个。

　　谈村村庄规划方案通过市规划局论证报批，成为锡山区第一个获批的整村翻建试点村。同时，为解决宅基地资源和可利用土地短缺问题，提前部署启动了辖区内厂房拆迁清障工作，为样板房建设腾出了空间和时间。目前，3栋6户样板房土建工程已基本完成，下阶段将着手准备村民搬迁、旧房拆迁和第一批次的农房建设相关工作。

　　谢埭荡村结合实际，按照公平公开原则，制定切实可行的建房操作办法。从选举成立村民理事会、农户建房资格认定、房型选择、工程建设到宣传发动，都形成了一套完善的制度办法。目前，施工单位已进场，临时设施已经完备，桩基已经开始施工。

　　周家阁村周家堂（西队）村域规划、房屋单体设计已完成。经过相关部门、村民理事会、村民代表等对设计方案进行多次论证修改后，予以公示、确认。建设工作由8月3日启动，施工单位正式进场施工。目前已开展了9套独栋住宅的建设工作，计划年内完成15套独栋住宅建设。

　　山联村小湾里是锡山区探索农村住房建设与民宿发展相结合模式的试点之一。小湾里借助金色山联旅游品牌及客流优势，以农户出租的闲置房屋为主要载体，按照“嵌入式”的开发模式，引进有志参与乡村振兴事业的社会资本，实施住房改建，通过打造相对独立又与农村融为一体的休闲旅居空间，助力山联乡村生态旅游提档升级。第一批住房改建和民宿相结合的共有7户村民，并已签署租赁房屋合同。目前，已完成4栋房屋的封顶土建工程。

　　多家机构指出，今年的楼市“金九”明显褪色，“银十”开局亦不佳，市场正出现阶段性低点。到11月和12月，房企有可能出于年度业绩的需要进行“以价换量”。

　　近日，广州市住房城乡建设委、市委宣传部、市发展改革委、市公安局、市司法局、市工商局、市税务局、市金融局等8个部门联合开展治理房地产市场乱象专项检查行动，对广州市内部分房地产项目和中介机构进行了执法检查，对违规销售项目及中介机构下发《整改通知书》。

　　今年9月，虽然类似“930新政”的集中式调控政策并未出现，但各地发布的调控措施仍然密集。据中原地产统计，9月单月，全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次。截至10月初，年内累计房地产次数更是接近400次，比去年同期增加8成。

　　从政策类型上看，以治理市场乱象为主的做法占据多数，这也体现出现阶段楼市调控“打补丁”、“管秩序”的特征。

　　分析人士普遍认为，由于前阶段政策执行并不严厉，这些查漏补缺的措施对市场的稳定能起到积极作用。但同时，也有市场人士认为，政策力度不宜进一步收紧，以防市场过度降温。

　　公开信息显示，9月以来，上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动，打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象。

　　与之有关的约谈也在推进，比如，8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志，要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。同日，长沙约谈7家存在违规经营行为的房产中介。

　　此前的8月16日，湖北省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等10个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。

　　另一个特点在于，对租赁市场的重视程度提高。以北京为代表，多个城市在8月份针对房租上涨发布政策，约谈部分长租公寓机构。

　　这些政策大都源于监管层在今年6月的一次部署。6月底，七部委宣布于2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

　　随后，对市场乱象的整治范围迅速扩大，全国大部分市场异动的城市都加入其中。

　　中原地产首席分析师张大伟10月12日向21世纪经济报道表示，虽然楼市调控政策不断出台，但房价继续上行，使调控政策的边际效应持续递减。而地方政府事实上执行的政策，对房地产依然是“喊打超过真打”。因此，此轮的调控，对房地产市场的稳定将有积极推动作用。

　　根据国家统计局数据，今年7月和8月，全国70城市的房价呈全面上涨态势。其中，自3月以来，新房和二手房价格环比涨幅均连续6个月扩大。

　　9月下旬，泰禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅，抗议泰禾的调价行为，并提出退款等要求。当月早些时候，长沙、杭州也先后出现因降价而引发的业主“维权”行为。

　　今年国庆节期间，碧桂园位于江西上饶的项目也被曝出降价，前期业主对售楼处进行了打砸。

　　相比因直接降价而导致“维权”，在市场下行期，开发商推出变相的价格策略更为常见。如8月末，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告，首付款也可以分期支付，最低首付仅需5%。中粮也于9月末启动全国范围内的“购房节”，对近万套房源推出优惠折扣，涉及16个城市66个项目。

　　面对恶劣的市场环境，9月22日，万科集团董事长郁亮在万科南方区域月度例会上也指出，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。9月末，万科更是在秋季例会上喊出“活下去”的口号，似乎预示着市场寒冬将至。

　　中金公司在10月8日的一份报告中指出，在楼市调控的持续高压下，购房人的观望情绪正在加深，并导致市场的去化率大幅下滑。

　　该机构认为，未来房价仍有可能延续疲弱走势，但全国层面并不具备房价普降基础。 但该报告同样提示，存在“地产调控政策超预期加码”的风险。

　　当日晚间，这种风险在一定程度上被兑现。当天的国务院常务会议提出，“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。对于库存规模相对较大、前期房价上涨较快的三四线楼市来说，显然是利空消息。

　　多数分析人士认为，从现有的基调来看，调控政策基本没有放松的可能，还有加码的风险。上海易居研究院副院长杨红旭甚至认为，房地产调控的政策面需要稳下来，不宜进一步加码收紧，“以防过犹不及，导致市场过度降温”。

　　无论政策动向如何，9月以来的一系列市场表现，都有可能预示着“拐点”的出现。多家机构指出，今年的楼市“金九”明显褪色，“银十”开局亦不佳，市场正出现阶段性低点。到11月和12月，房企有可能出于年度业绩的需要进行“以价换量”。

　　近日，原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示：我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十，一般国际上都是5%左右。

　　空置税，国内尚无精准定义。在国外，一般是指为了充分利用资源，而对空置的居民房屋收取一定量的税收。

　　“空置”的本意，是不住也不出租的意思。我国土地资源稀缺，人口众多，房子空置是对资源的严重浪费。

　　仇保兴透露，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的。鄂尔多斯空置率达到了70%，北京空置率在百分之十几到二十。

　　从征税环节上看，空置税属于持有环节的税种。总体而言，征税既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率，也有利于调节房地产市场供需，从而抑制房价。

　　从国外的实践来看，温哥华市规定房屋每年空置达到6个月的，需要按照“房产价值的1%”来交税，谎报业主将面临每天罚款10000加元的严厉处罚；英国对空置长达两年或以上的房屋征收100%额外市政税；法国则规定住宅空置超1年须缴交楼价的10%为空置税，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%。上述措施，对调价当地房地产市场价格起到了积极作用。

　　先来看我国的房屋空置率到底有多高。对此，尽管没有一个标准的权威发布，但我们可以从一些研究和政府部门公布的数据中一窥究竟。

　　比如，2014年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告显示，2013年我国城镇地区自有住房空置率为22.4%、经济适用房空置率高达23.3%。

　　其中列举了如下几个城市的空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线%。

　　这个数据与仇保兴近日对媒体说的，我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十，也可以相互印证。

　　2018年3月，国家电网公布了我国房屋空置率的调查结果，根据每户电表数据测算出，2017年大中城市房屋空置率约为11.9%，小城市房屋空置率约为13.9%，农村房屋空置率约为14%。

　　这个数据比中国家庭金融调查与研究中心的数据温和了不少。但按照国际惯例房屋空置率处于5%到10%为合理之间，当房屋空置率达到10%到20%就是危险区间的标准，我们的房屋空置率的确是在危险的边缘游走。

　　有人数十套房子空着无人居住，有人辛苦一辈子却无房可住。大有“朱门酒肉臭、路有冻死骨”的意味。从社会公平来看，空置房造成了极大的资源浪费和分配不均。

　　1：开发商捂盘惜售，因价格下跌，销售价格与预期相差过大，有的开发商宁愿不卖，捂盘待涨，从而形成百姓口中大规模的“死区、鬼城”，此类空置房最易引发受众维权。

　　2：无住房需求的炒房者囤房待涨，因无住房需求，加上需要转手出售等因素，炒房者往往不会将房屋出租，购买的房屋长期闲置，从而形成空置房。

　　不论哪种，都会改变楼市供需结构，从而变相推高房价。所以空置房才会引发民众的不满的情绪。

　　2018年6月28日，香港就推出了空置税，开创了针对开发商征收空置税的先例。

　　香港空置税征收标准是，空置一年或以上的需征收房产税，征收时会对房屋租金做评估，空置税为年租金的200%。

　　需要特别注意的是，香港“空置税”针对的是已经建成但未售出一手私人住宅，主要整治开发商“捂盘”现象，并没有采用国际通用的“空置”概念，因此对“量价齐升”更为明显的二手房无抑制作用。

　　法国：一间房空置超过1年就需缴纳房价的10%，第二年要缴12.5%，第三年15%，因此法国在过去十年时间里房价涨幅都很稳定。

　　墨尔本：借鉴了温哥华的政策，对一年中空闲6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税，这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买了第二套房产的海外买家。

　　英国：如房产被空置长达2年或以上，政府会对空置房屋征收100%额外市政税。

　　国内一旦空置税开征，不仅可以将大量房源逼入租房、新房市场，从而改善楼市供需状况，大量的炒房客、投资者或将割肉抛售，或更加理性入手，从而使得房价更趋于稳定。

　　今年5月14日，社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书：房地产发展报告No.15（2018）》。该报告建议，考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。

　　在住房租赁市场的发展中出现了众多问题。诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡。

　　即使在北京这样的一线城市，年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有优惠的情况下，企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。

　　与其勉强房地产企业和机构持有住房，还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。

　　对空置的非家庭自用住房征收“空置税”，鼓励住房持有者出租房屋，体现“可持有但不可空置”导向。

　　报告还提出，对家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置税”。因为家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住，如工作外派、探亲访友、学习培训等。

　　如果对家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置税”，社会负面影响可能较大。

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