六月六号，在和乐乎公寓谈完全面合作意向后，我来到朝阳区青年路我爱我家青年汇店，和一直相识的我爱我家老员工李志鹏做实地调查。

　　作为北京市场二手房经纪业务占有率第二位的我爱我家，是我非常敬重的企业，今年通过资本市场的收购完成上市，现在我爱我家已经成为真正的上市公司。

　　包括我的多套房产交易，也是通过我爱我家完成的，也正是这个原因，我结识了一些我爱我家的老员工，并且这些老员工也成为我了解调查北京市场的最直接通道。

　　六天前，我发表了《北京二手房市场升温，会持续吗？》的观点，在北京二手房市场五月份交易总量突破一万八千套时，我迫切需要了解当前的真实市场，于是提前约好了时间，亲自登门向这些战斗在一线的掌握北京楼市最直接数据的资深参与者学习讨教。

　　李志鹏说：从去年3·17新政以后，市场基本平稳，没有了大起大落，交易量基本收缩，客户业主都到了观望状态，一直持续了将近一年的时间。

　　今年开年以后，市场逐渐有了转变的势头，特别是3到5月份同比去年网签翻了一倍还多。也许是受国际大形势的影响，紧绷一年的一些刚性需求客户，必须要买或者要换房子的客户都涌动出来，特别是在没有大的政策影响的前提下，大家都不再观望都有了行动。

　　刚性小年轻的，刚在北京落脚的，集体户口需要落户的，有换房子结婚生子的，有原来的开间一居变成两居的，有两居的客户一家三代人或者二胎出生居住有点拥挤需要改善三居或者更大的房子的等等，改善性客户是现在必须要解决的最多客户群体，所以才有了现在北京置换率这么高或者房子交易量增大的现象发生。

　　我个人认为，在北京只要你有房子不管大小不管区域都有不同的需求客户，不管政策怎么改变都无法挡住这些刚性需求的不同类型的庞大客户群体。

　　商业办公房可能是在政策更严的情况下，又是二手小业主，又不能贷款，原来购房的原值又比较低，税额又比较大，导致交易量没有起色，通常比住宅价格每平低了2万之多。

　　李志鹏继续说：二手房的小户型交易量占比比重要高，特别是一居开间都非常抢手，可能是首次购房刚性需求总价低的原因吧。大户型都是卖了小的改善换房客户，老房子的两居，一般都是没钱又想功能性多一点的客户来买，带电梯或者楼层低上下方便的房子比较抢手。

　　二手房的房子是一房一价，根据房子的产权性质，房子是否满二满五，是否唯一，原值的高低，贷款的多少来决定你房子的市场成交价格标准。

　　李志鹏说：以我们我爱我家朝青板块门店来看，今年3月份成交154套，今年4月份成交144套，今年5月份成交205套。和去年同期对比，今年的成交量是去年的两倍。

　　李志鹏说：从价格来看，去年新政之前青年汇一个93平的两居成交价在700万左右。政策后满五唯一的成交最高650万，不唯一的成交620万。政策之前最高一居成交450万，政策后成交最低有390万的。现在交易平稳一般在420万左右。

　　李志鹏说：从具体案例来说，我一个富华家园124平的三居的老业主，14年的房子卖了一次358万，通过链家卖的，后来客户违约资金出现问题，最后打了两年官司，房子退回。

　　16年的11月份拿出来卖在高点的时候客户谈到725万要签约，因为市场波动太大，需要置换周期最后阴差阳错，机会错过。政策出来以后，个别客户手里有现钱还想买，政策影响下一次客户出价685万，最后业主心里不平衡没卖，等政策变化，可能还会卖高价，一直等到上个月才成交最后640万成交。还觉得比预期还要高。

　　这个案例分两步说，市场的波动是政策影响，价格的波动主要是业主心理，最后的成交是市场定价，和业主的心理平衡。最后的成熟期到了。这个案例说明市场的波动有但不是太大，平均价格在跌落10%左右。

　　作为战斗在北京二手房市场十年以上的资深经纪人，李志鹏老师经历了北京楼市的起起伏伏，见证了北京房价的几乎所有周期。更成为我从事房地产行业研究的良师益友。

　　康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

转载请注明出处。