2017年深圳房地产市场住宅降温明显，但商铺却略显火热，有不少网友把投资的方向转向商铺。腾讯房产调查显示，有50.4%的人已经了解过商铺价格，还有44.4%的网友表示，如果投资会选商铺。

　　据了解，去年深圳一手商业（包含商务公寓）成交面积为85.88万，同比上涨28.1%，成交量明显回升，成交均价60365元/㎡，同比上涨13.7%，连续数年保持上升的趋势。

　　从整体上看，2017年，成交走势相对平稳，9月和12月成交表现明显优于其他月份。

　　片区之间，福田和盐田区成交有所下降，其他四区均有所上涨，其中罗湖区涨幅最大。深圳商业市场在供应持续走低情况下，成交量随之减少，虽然近期住宅市场受政策影响较大，成交趋淡，部分客户已开始将目光转向商业市场。

　　对投资者而言，商铺现在是否更适合投资？美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，商铺是一个较高风险的投资产品，即使是同一个项目，不同的商铺的租金、售价都有区别，投资商铺需要看资金实力、眼光等多重因素，不能仅考虑到市场的因素。

　　再看深圳商铺的租金，据美联数据显示，2017年一线商圈商铺蓝筹租金持续稳步小幅走高，整体保持在1000元/㎡·月以上的较高水平，并缓慢迫近1100元/㎡·月的大关。二手蓝筹租金方面，均值为1077元/㎡·月，同比上升1.8%。

　　美联相关人士分析，租金的稳步上升主要受益于热门老商圈纷纷进行业态升级，商业吸附能力大增，吸引众多客户回流，助推价格走高，但未来租金缺少上涨的支撑点，所以聚集租金涨幅将逐渐缩窄。

　　与住宅低回报率不同，商铺租金回报率高达8.49%，同比上涨12%，美联认为，实体经济仍有其捧场客，能否将客户拉回线下消费，将影响商业价格未来的趋势。

　　从片区来看，深圳各大商圈的租金不一，数据显示，去年深圳的东门商圈租金最高，租金已超2000元/㎡·月。然后依次是福田中心区、南山中心区、华强北，租金在1000元/㎡·月到1500元/㎡·月之间，龙岗中心城商圈则不到500元/㎡·月。

　　何倩茹表示，深圳商圈租金一直都不是均匀分布，各个商圈的形成时间不一样，形成早、运营得较好的商圈租金能持续占据高位。就目前来看，罗湖东门的租金依然最高，但南山海岸城也是租金较高的区域，近5-10年人口分布，从罗湖往南山、宝安等关外迁移，商业也是沿着此路线往外拓。

　　腾讯房产调查数据也显示，在最热门的东门、人民南、华强北、福田中心区、南山中心区、华侨城、宝安中心区中，喜欢去东门的网友最多，有20.3%，人民南商圈仅有1.7%。

　　一位90后受访者林女士称，逛街最喜欢去东门，公司离东门不远，下班经常去那吃东西，以前还有句俗话说“没到东门老街，就不算来过深圳”。喜欢被那里的各种小吃店轰炸，长沙、巴西、蒙古特产，什么都试一遍，还不会腻。除此以外，衣服等商品价格都比较便宜，对于刚工作没有什么积蓄的自己来说，是一个比较合适逛街的地方。

　　随着关内、关外的租金差距会不会不断缩小，关外是否有可能赶超关内呢？何倩茹称，商铺的租金与整个商圈的运营情况有很大关系，主要考虑居住、工作、消费这三个因素，至少占据其中一样优势，人流量足、人流量情况处于良好状态，租金就能呈现上涨的良好态势,商圈才能运营好。

　　据不完全统计，2017年，深圳约有16个项目入市，多为社区级和区域级购物中心，都市级仅2个项目。到2018年，预计将有至少21个项目入市，比2017年稍微增加，体量方面亦将有所上升，但社区型商业入市较少，多为区域级以上项目。

　　美联物业表示，虽然深圳土地资源紧缺，价格昂贵，但在寸土寸金的深圳，也阻挡不了购物中心突飞猛进的发展，未来一年主要租赁需求仍将集中在市区的核心商圈，租金水平仍将保持上升。

　　另外值得注意的是，目前部分租客承租能力偏弱，可能使得整体租金仅能保持缓慢增长的趋势。同时随着居住人口外溢和市政设施的完善，部分需求将外溢至一些具有消费和发展潜力的新兴商圈。

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