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来三亚过冬的人明显少了40城楼市备忘录?

字号+ 作者:江苏在线 来源:未知 2020-02-17 20:01 我要评论( )

编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,房住不炒引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和

  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据线年中国楼市。

  城市综述·三亚:自2018年414全域限购以后,海南就以壮士断腕的决心“挥别”房地产市场,自此海南楼市开始进入“寒冬”。直至2019年10月海南出台取消本省落户限制政策,给所有的房产人带来了一丝希望, 2020年的房地产市场或许还是会一如既往地持续“严寒”,但总算是给地产人留有一丝希望,一点期待。但2019年冬三亚的人明显少了。

  尽管海南楼市进入“寒冬”,但其全国不可比拟的资源,特别是三亚的位置,决定依然是中国人冬季度假首选之地。我们认为观察市场价格变化,有购房资格,择机可以出手。

  2019年是海南房地产市场的“凛冬”阶段,受全域限购影响,以下数据为2014年前10月至2019年前10月海南商品住宅成交情况,其中2018年为海南房地产市场的一个分水岭,此后其成交量呈明显下降趋势,截止2019年10月,海南商品住宅成交面积为661万㎡,成交套数为71708套,其商品住宅成交量创历史最低;无论是成交面积还是成交套数,均在2017年达到峰值。

  据国家统计局数据显示,从2019年1月至11月,三亚新房房价环比整体轻微上涨,上涨幅度不大;同比上涨较去年而言较明显,其中1月至4月上涨幅度最大,房价较往年而言上升趋势明显。

  2019年本城市出台的政策较往年而言已减少许多,其中以下几条对楼市来说影响最大:一是,1月29日海南鼓励引导存量商品住宅用地转型或退出;二是,3月24日海南鼓励盘活存量商品住宅用地;三是10月24日海南基本取消本省(除三沙外)落户限制 。

  自2018年414全域限购以后,海南就以壮士断腕的决心“挥别”房地产市场,自此海南楼市开始进入“寒冬”,之后出台的各项政策都与房地产限购息息相关,海南政府鼓励商品住宅转型。全域限购对海南房地产市场的影响很大,房产人走的每一步都可谓是步履维艰。直至2019年10月海南出台取消本省落户限制政策,顿时一石激起千层浪,取消落户限制意味着楼市开始放松,能落户就能买房,这给所有的房产人带来了一丝希望,仿佛久居黑暗的人终于迎来了黎明的曙光,2020年的房地产市场或许还是会一如既往地持续“严寒”,但总算是给地产人留有一丝希望,一点期待。

  海南2016年以前土地成交量常年稳定在1000-1600万㎡,2017年海南楼市虽然迎来了成交大年,各项数据创下新高,但土地市场却大幅紧缩,成交面积下降。自2016年政策出台以来,海南调整供地规模,中部市县不再批新建外销房地产项目,库存紧张,房价上涨,地价自然水涨船高。2018年全域限购政策出台后,土地成交面积和金额双双下降,直至2019年成交面积和成交金额均有提升。

  从目前的形式来看,2020年的供应量较2019年而言平稳中或将略有上升,土地市场供应的多少将直接决定楼市未来的走势。土地供给量的增加,市场的供应量必然会随之有明显上涨,土地供应会在未来转化成房源进入市场,保证市场的有效供给,为房地产市场注入新鲜的“血液”。

  我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。按照三亚具体情况,成交均价约3万元/平米,主力户型面积平均有90平米,成交总价约270万/套左右。三亚平均工资4500,以此计算年收入在54000元,家庭年收入在216000元。则房价收入比在12.5。

  2019年新房市场虽然依旧处于“寒冬”时期,但从海南人才引进政策与取消落户限制政策出台后,或多或少对房地产市场产生了影响。三亚某楼盘新房销售员告诉我们:自全域限购政策出台后,三亚许多楼盘的到访客户少了很多,“我们楼盘每天到访客户不足5组,有时甚至更少;但自从人才引进后到访客户有明显增加,每天接待有10组左右,直到2019年10月开始,每天到访客户成倍地增加,我们又一次体验到了海南旺季时候的那种紧张、忙碌、压力还有兴奋,黑暗中总算有了一点光明。”

  对比新房,2019年三亚二手房市场2019年走势低迷,成交惨淡,一片愁云惨雾。某二手房销售向我们抱怨,以前每天都有带看,几乎每天都有成交,2019年都好几个月了也没有成交几单,现在都快要揭不开锅了。

  身边租房的朋友告诉我们:2019年三亚房租一房平均每月租金约1500元左右,两房约2600-3000元左右;房租也不像前几年那样一到冬天就上涨得厉害,往年一到旺季房租上涨将近40%左右,高昂的租金让三亚许多租房的人苦不堪言。2019年来三亚过冬的外地人也明显减少了,没有像往年一样出现一到冬天公交车都挤不上的情况,2019年三亚租金变化较往年而言变化不大,有些地方甚至租金还下降了一些,这对于租房人而言是一个令人开心的消息。

  三亚目前卖得最好的楼盘分别是琥珀假日天地、三亚一山湖、君和君泰和园、半山香榭等位居市区的楼盘。2019年成交量最大的区域在三亚市区。市区的楼盘一直以来都是热门抢手之地,市区不仅交通出行便利,而且各项配套齐全,对上有老下有小的家庭而言极具诱惑力。

  无论是开发商普通员工还是乐居普通编辑,对2020年的房地产走势均持着看好的态度。

  乐居普通编辑认为,依照目前的形式来看,2020年房地产市场对比2019年而言应该会向好,无论是土地的供应量还是房地产成交量,或将都会有所上升。对开发商而言,2020年楼市将会比2019年更让人期待,形势也将会比2019年略有好转,虽然大家依旧要“抱团取暖”,但大家坚信只要有信心,就会迎来“胜利”的曙光。询问过身边众多朋友对楼市的看法,他们总是希望房子能降价,但目前来看楼市会降价的可能性微乎其微,只希望房价上涨的幅度不要太快。

  2019年三亚楼市成交价格约3万元/平米左右,在“房住不炒”的定位下,2020年三亚楼市价格会趋于平稳。市区依然是最值得入手的区域,尤其是迎宾路一带区域。迎宾路是三亚重点开发区,这里人流量高,商业网点齐全,市政设施配套完善,更有总部经济及中央商务区等政策利好支持,未来迎宾路发展潜力将不可估量。

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