国人普遍经历了中国房地产的黄金十年，买房的基本赚到钱了，但这笔钱的泡沫含量太大，而且看看现在的中国经济，随时可能有破灭的危险。那么投资他国也就成了一个趋利避害的选择。

　　可如何选择合适的国家合适的地域进行投资呢？这要看投资人的目的需求是什么？养老，医疗、旅游，还是直接通过买房套现？

　　中国人均GDP在2007年约2700美金，2008年约3400美金，2017年约8800美金。万通董事长冯仑说过，住宅的一个基本规律是在GDP3000-6000美金窜的特别厉害，8000美金基本上进入一个饱和。可以看到人均GDP从3000美金增长到8000美金是房地产行业的黄金投资机会，下面分析东南亚十国的宏观数据

　　以2017年中国人均GDP约8800美金为标准线，新加坡、文莱、马来西亚的人均GDP超过中国，不适合以赚钱为目的去炒房。印度尼西亚不允许外国人买房，缅甸政局不稳定，风险较大。泰国人均GDP已经较高，其房市已被外国人炒过几轮了，当下入手收益有限且赚钱难度加大。因此，东南亚买房主要在菲律宾、老挝、越南、柬埔寨这4个国家中选择：

　　这4个国家2017年的GDP增速均在6.8%上下，但老挝、柬埔寨的GDP总量比菲律宾、越南至少差10倍量级，并且老挝、柬埔寨的人口均不超过2000万，总人口比不上北上广深任何一个城市，北上广深面积最大的北京也只有1.64万平方公里，而人口如此少的老挝、柬埔寨国土面积在18万平方公里以上，实际上老挝、柬埔寨的人口密度都不到100人/平方公里，而菲律宾、越南的人口密度分别是350人/平方公里、290人/平方公里。

　　优中选优的话，东南亚买房范围会排除老挝、柬埔寨（尤其是老挝，人口少、GDP总量小、存在感低），那么只剩下菲律宾、越南。在房地产市场，房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。越南要求外国人购房首付比例是50%，大约3年后交房，交房前付完50%尾款，且土地产权是50年。

　　简单分析，东盟十国里有九个国家都有炒房的“硬伤”，就只剩下菲律宾可以作为炒房的国家了。

　　（1）马来西亚房产卖点是教育移民、医疗移民，其实这种买房目的也可以尝试美澳加。而且马来西亚为了抑制投机炒房，制订了一项策略，那就是五年之内不可卖。

　　（2）泰国房产卖点是养老和旅游地产，据我所知的一个国内TOP20开发商高管是在2006年开始在泰国买房，查资料后发现泰国人均GDP在2006年是3368美元，也是3000美金关口，而在2017年是6594美元，2017年GDP增速仅为3.9%。可见聪明的东南亚炒房者早在2006年就建仓泰国了，在2020年是否还去泰国买房就看不同人的需求和风险偏好了。

　　（3）柬埔寨房产主要是首都金边和西港这2个城市，金边人口约220万、西港人口约40万，人口太少，且人均GDP远低于3000美金，支撑面太小，况且现在去了不少中国人，导致当地怨声载道，隐隐有排华倾向，安全恐怕有隐患。

　　（4）越南除了前面提到的首付比例高和50年产权（其实可以做到100年）等不利因素外，还有一项规定，中国人去越南买房要看护照，旧护照可以同时拥有所有权、出售权、租赁权；新护照只有出售权和租赁权，没有所有权。新旧护照的区别主要有两点，一点是新护照内页印制的中国地图划出了南海主权范围而旧护照没有，另一点是新护照的封皮是带电子芯片的。

　　按照上述分析，如果想通过炒房盈利，目前就只有菲律宾还有那么一点希望了。因为本文主要分析炒房盈利层面，所以对其他的需求类型就不做过多的探究。

　　菲律宾GDP增速不错而且趋于稳定，加上人口结构优良，人口红利优势明显。想来是炒房盈利的最佳领域。菲律宾总人口排名全球第13，人多且年轻，国土面积小，人口密度大，尖锐的人地矛盾和年轻劳动力对住房的刚性需求促使其房价和房租双重上涨。

　　菲律宾第一大城市便是马尼拉大都会，人口从2015年的2300多万预计增长到2030年的2900多万。马尼拉是菲律宾的政治、经济、文化、教育中心，也是全世界最具国际化、最多元化的城市之一，被人们称为“亚洲的纽约”。

　　通过上图不难发现，与国内一线城市相比，马尼拉的人口密度是上海的5倍，香港的3倍，深圳的2倍，可见人地矛盾之大，供需关系紧张带来的就是房租高、房价涨。而马尼拉以56%的香港面积承载着1.7倍的香港人口，如此看来，马尼拉的高租金回报率及房价的增长也就不足为奇。

　　上图为菲律宾中央银行统计，自2011年开始，在马尼拉的Makati CBD三居室房价已连续上涨8年。

　　上图为Global Property Guide统计，可以发现马尼拉主要商务区的租金回报率是6.11%-8.91%，北上广深的租金回报率普遍不到2%，即100万RMB的房子，北上广深每年租金不到2万RMB，而在马尼拉是6.11万-8.91万RMB。据高力国际（Colliers International，全球知名的房地产服务机构）分析，马尼拉2018年的空置率在11%，并预测2019年-2021年也将维持在这个水平。未来马尼拉的房屋入住率稳定在近90%的水平，比国内很多城市的入住率都要高。

　　综上所述，想要通过房产盈利翻倍，整个东南亚也就只有菲律宾符合条件，并且还没有走到盈利回报的末路。所以，有想法的投资者，可以赶快行动了。

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