昨日，北京公积金中心一则新政引爆了朋友圈，这是迄今已来国内最为严格的公积金贷款新政，由于落地时间的迅猛（9月17日执行），一时间需要通过公积金在北京买房的人们瞬间跌入“冰点”，先看一下这被称为“史上最严”的新政有哪些举措；

　　如上图所示，这7大条改变是此次公积金新政的关键所在，其中第一条尤为严格，缴纳一年只能贷款10万，满额贷120万意味着劳动者需要缴纳12年的公积金。假设一个大学生23岁毕业，如果需要通过公积金政策买房，并且申请到满额配置，他至少需要等到35岁才能符合要求。换言之，单就这一个改变就预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款,这个政策对刚需影响非常大,特别是年轻人,本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需。而从认房又认贷看公积金政策全面收紧。

　　而其他条款也都不无将限制加码加重，上述任何一条都意味着公积金贷款对大学生，对收入有限的北漂族来说沉底关上了大门。本来北京房价就高，300万以下的刚需市场又是最后一个能上车的机会，对于买得起七八百万甚至千万房产的人来说，用不用公积金影响并不大，但对于300万之内的刚需者而言，公积金贷款完全就是仅剩的选择。

　　可能有人会问，为什么不选择商贷呢，顶多就是将公积金的这部分完全转移到商业贷款上，多出点利息而已。这位朋友，你可能并不了解今年国内首套房贷利率的情况，8月全国首套房贷利率平均值已经到5.69%，连续20个月上涨了。这时候突然将原本3.25%的公积金贷款利率全部转移至商贷利率，这些刚需者多付出的成本可想而知。

　　笔者给你计算一下，假设都是贷款30年（即360期），120万公积金贷款所需支付的和同等商贷利率所需要支付的差别；

　　选择公积金贷款的，偿还本金加利息一共也就188多万元，每个月还款5222.48元；现在前者这条路走不通了，退而求其次选择商贷来承担这120万贷款额度，需要偿还的本金加利息一共是250多万元，每个月还款6957.2元。

　　这一出一进，购房者不得不多掏62万元的利息，然后每个月多还1700多元。

　　这还是笔者比较良心的算法哦，要知道120万贷款额度在北京这片寸金寸土的地方根本买不到房，因为原本的商贷额度还要计算进去，300万的房子100万首付200万贷款，纯走商贷的利息你们自个儿去计算吧。另外刚才取的商贷利率也仅仅是全国平均值，今年北京房贷利率涨的远比这个要高，基准上调20%30%的都是常态。

　　这不是对刚需彻底关上大门了吗？是的，在联想一下今年国家大力发展租赁市场，媒体专家不断吹风说什么大学生不要急着买房，可以先租个几年房，完了之后房租就蹭蹭蹭的往上串。北京之前公积金缴纳比例也有所改变，从固定的12%变成了5%-12%，由企业自己来定。

　　有的人看到这里可能心头纳闷：今年国家的调控不是“房住不炒”吗？不是打击炒房的人吗？这话不假，你看今年房产税的新闻又挂了起来，用新闻标题来表述的话就是，房子多的人要凉凉、没买房的恭喜了！听说这次是上报了，传言是5年后执行，但这样的消息前几年就没有出现过吗？年年有，但5年后又是5年，你什么时候见过这世界为难有钱人了？

　　像北京这样的大城市人口已经饱和了，北京非常明确，2020年后长期就2300万人口上限，这意味着它已经不能够承载所有人的梦想了。那谁走呢？有钱的不会走，有户口的也不会走，国家接下去肯定要保障北京的户籍人口住房。一共就那么点建筑用地，肯定要拿出更多地来建福利房，保证底层户籍人群的居住需求。

　　我们还是回到这个新政上提点有建设性的主意。现在上坡的道路基本已经关闭了，回到老家县城你也一定不乐意，怎么办？

　　既然没办法在北京定居下来，那么去看看二线城市或者热点的三线，加上你自己的积蓄，其实大概率还是能够买到核心区域的房产。选个好点的买房后出租，用租金来补贴下北京的房租上涨。三线好的区位房子也涨，你自己的那些钱也能增值。

　　这话可能很多人听着不舒服，但不舒服也意味着更现实，绝大多数北漂必须改变对北京的态度，这个地方对无户籍的普通劳动者来说只是一个赚钱的地方，你将来大概率还是要回到户籍地的。现在不是有不少城市大力推进落户政策嘛，如果觉得好就赶紧做规划，心态提早调整，提早接受这个现实肯定要比不接受硬撑好得多。要是子女教育，也要提前规划。北京的公立基础教育因为经费更多，所以教育质量普遍要好，但是也要注意子女很可能要选个时间回户籍地就学。

　　既然话都说到这个份上，索性就更直白点吧。上面笔者多次提到刚需，其实刚需尤其是在北京这样的城市根本就是个伪命题。这话怎么说呢？因为楼市本质上并不存在刚需不刚需的说法，只有买得起和买不起，你买不起你就不算刚需，所谓刚需是指你既有钱又想买房。

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