居外专访马来西亚REI地产集团CEO，告诉您“森林城市”之后马来西亚房产还能不能买，以及其他一些需要关注的因素。

　　继路透社最早捅出马来西亚总理马哈蒂尔公开表示禁止外国人购买碧桂园“森林城市”项目后，路透社上周二（9月4日）跟进报道柔佛州首席部长表示，柔佛依然欢迎外国人购买碧桂园“森林城市”项目。

　　似乎为了回应柔佛州政府首脑，马来西亚国内历史最久的英文日报《马来邮报》（Malay Mail）报道，马来西亚总理马哈蒂尔于同一天在马来西亚国家美术馆举行的一次活动后告诉《马来邮报》记者：“外国人可以购买房产，但我们不会给他们签证来住这里。”

　　上上周马哈蒂尔总理宣布外国人被禁止购买由碧桂园和柔佛州开发的耗资1000亿美元（约合6840亿人民币）“森林城市”的房产后，引起了极大的恐慌和困惑。事实上5月9日马哈蒂尔所领导的反对党“希望联盟”大选胜利之后，由于选举期间以“执政党贪腐”和“出卖国家利益”为竞选口号，中国买家的兴趣急剧下降。

　　根据居外网的数据，5月马来西亚房产询盘量环比下降39%，7月环比下降46%。尽管8月份询盘量有所上升（与大选前的3月持平），但更多是因为马哈蒂尔本人不断放话要禁止国外买家购买“森林城市”项目导致市场的困惑。

　　然而事情并没有过去，据新加坡《海峡时报》上周五（9月7日）报道，为了减轻联邦政府对中国买家的担忧，柔佛州政府提出，包括碧桂园“森林城市”在内的该州外国地产项目为马来西亚买家预留30%的名额，但住房和地方政府部长Zuraida Kamaruddin上周四回应，“目前，我们对该项目的主要关注是政府政策允许外国人买下该项目的70％。我觉得这个问题需要研究，并进行了审查，以确保我国的人民的权利不被排除在外。“言下之意是这道门槛联邦政府看来太低了。

　　为此，居外专访马来西亚REI地产集团CEO Daniele Gambero博士，试图从业界人士和外国投资者角度厘清马来西亚对外国买家政策并帮助外国买家理解马来西亚房产市场。

　　REI集团创立于2007年，并于2008年将其子公司REI Properties注册为评估师，估价师和房地产经纪人（许可证编号E（3）1458）。作为项目营销顾问及独家营销代理，该集团已成功服务及代理巴生谷，柔佛新城及沙巴的多个住宅及商业发展项目。其CEO Daniele Gambero博士是意大利人，在密歇根大学安娜堡分校获得博士学位，居住并深耕马来西亚房产长达20年，并出版多本马来西亚地产研究专著。

　　马来西亚总理对碧桂园“森林城市”项目的异议会扩大到其他在马来西亚的地产项目上么？这恐怕是数以万计的中国买家/潜在买家都关心的核心。

　　在马来西亚，过去10到15年间一直在讨论外国人在马来西亚购买房产的限制性规定，但至今尚没有任何严厉的举措，因为外国购买者的比例在总数中很少（少于6％）不至于引起过度焦虑。除马来西亚少数州外，此时的基本限制如下：

　　1）外国人不能购买SPA（买卖协议）价值低于1百万令吉（约合165万人民币）的房产。

　　2）在柔佛新山，外国买房人，除上述价格限制外，不能购买有地权的房产（除非是共享土地产权），商业地产必须具有超过2百万令吉（约合330万人民币）的价值。值得一提的是，碧桂园“森林城市”项目位于依斯干达特区内但在新山之外（依斯干达特区包含新山）。

　　3）在雪兰莪州，外国人的买房门槛提高至住宅超过2百万令吉和商业地产超过250万令吉(约合413万人民币）。

　　在过去，外国人门槛设定在50万令吉（约合83万人民币），联邦政府和州政府推出这些上限的主要原因是因为大量开发商将原本定价在40万令吉到45万令吉的房产，提高到50万令吉以上，以便向外国买家开放他们的项目以拓展市场，使得本地人更难以承担（高价值）。

　　根据“马来西亚总理禁止外国人”的说法，特别是在“森林城市”，我想指出马哈蒂尔总理说的“外国人买了房不等于就拿到了居留许可”，并不是说“不让外国人买马来西亚的房产 ”。而且，“森林城市”项目自首次推出以来，已获得了许多项外资特权，这与所有当地开发商形成了不公平的竞争。现任政府目前正在审查授予“森林城市”的这些“不公平优势”，并可能改变一些规则。我相信， 在马国政府最终的声明中，我们将能确认，马来西亚将仍对外国人投资马国房产保持“友好开放”政策。

　　马哈蒂尔总理已年满92岁高龄，他的追随者将不久后接任总理，可能是安华·易卜拉欣（Anwar Ibrahim），他的政策遗产，特别是海外投资（包括海外房产业投资）还会继续吗？

　　马哈蒂尔是现任政府的主要缔造者。内阁和所有部长都对他非常忠诚。我不期待马来西亚总理过早退休，他的方向很可能会由他的继任者保留。马来西亚总理，我想再次强调，并不反对在马来西亚购买房产的外国人（我们迫切需要他们），而是反对向这些外国人提供“免费”居留许可（这也是碧桂园“森林城市”项目所宣传的）。

　　你认为在“森林城市”这个案例中，联邦政府和州政府之间是否存在冲突，这在马来西亚普遍么？州政府是否有解决方案来保护其利益？

　　在马来西亚，“土地交易与土地问题是州事务”或类似的说法，联邦政府可以提出所有州可能遵循或可能不遵循的指导方针（有不少州并没有强行执行联邦规定的外国人买房限价在100万令吉以上的规定，外国人在这些区域仍能够买到50万令吉的房产）。这意味着柔佛州可能决定继续对“森林城市”进行特殊的“豁免”，联邦政府也不会对此有任何有效措施干预。但是，签证和居住许可是海关和移民事务，这属于联邦政府。这是目前所讨论的地方。

　　联邦政府的政策（在马来西亚）能够通过联邦法院来执行或者被推翻么？买家如何在马来西亚保护自己的利益？

　　在上个问题中也部分回答了这个。我可以再补充一点，20年来，我住在马来西亚从事房地产业，未曾听闻或遇到任何外国人抱怨法律或法规不公平。马来西亚房地产最大的海外购买者是新加坡人，他们持续购买马来西亚房产，因为他们知道这个国家有多安全。

　　考虑到政治风险，对马来西亚房地产的投资是否仍然合理，以及如何管理政治风险？还有哪些因素需要关注？

　　马来西亚是一个高度民主的国家，正如今年5月大选期间所展示的那样。因此，政治风险非常低，外国人的所有权利都受到马来西亚宪法和土地法等法律法规的充分保障。在过去的20年里，我一直在马来西亚购买房产，在我的定义中这依然是对外国人非常友好和舒适的环境，我仍在购买。

　　马来西亚有一项名为马来西亚第二家园（MM2H）的计划。通过该计划，在马来西亚投资的外国人有权获得10年签证以及更多的福利。投资可以通过购买房产来减少定期存款额。我能想到的唯一变化是最终提升要求投资房产的价值。

　　马来西亚第二家园计划是由马来西亚政府推动的一项计划，让符合特定条件的外籍人士获得多次入境签证（并非绿卡或护照），以便长期居留在马来西亚。

　　多次入境签证有效期限为10年并可以更新。申请者可携带配偶，年龄21岁以下的未婚孩子及60岁以上的父母。

　　*年龄低于50岁的申请者必须证明拥有至少50万令吉（约合83万人民币）的流动资产，同时证明拥有每月不少于1万令吉（约合1.65万人民币）的海外收入。

　　一年期限之后，可以提领高达15万令吉（约合25万人民币）购买房屋、汽车，还有子女在马来西亚教育及医药费相关开销。

　　* 成功申请者，一旦购买价值1百万令吉（约合165万人民币）或以上的房地产，只需符合存入15万令吉定期存款的基本需求，惟条件是有关的房地产必须已经缴清，同时已经取得地契和土地拥有权文件。除非有意终止参与“马来西亚-我的第二家园”计划，否则申请者不能擅自提领有关定存数额。

　　* 年龄50岁和以上的申请者必须证明拥有至少35万令吉（约合58万人民币）的流动资产，同时证明拥有每月不少于1万令吉的海外收入。对于退休人士，则必须出示获得政府认可退休金的证明，数额为每月不少于1万令吉的海外收入。

　　* 可以选择：开设一个15万令吉的定期存款账户；或出示获得政府认可退休金的证明，数额为每月不少于1万令吉。

　　一年期限之后，可以提领高达5万令吉（约合8万人民币）作为购买房屋、汽车，还有子女在马来西亚教育费及医药费相关开销。

　　从第二年开始至终止参与此项计划为止，必须保存至少10万令吉（约合16.5万人民币）。

　　* 成功申请者，一旦购买价值1百万令吉或以上的房地产，只需符合存入10万令吉定期存款的基本需求，惟条件是有关的房地产必须已经缴清，同时已经取得地契和土地所有权文件。除非有意终止参与“马来西亚-我的第二家园”计划，否则申请者不能擅自提领有关定存数额。

　　由于马国联邦政府住房和地方政府部报告尚未发布，第二家园签证政策是否适用于对该项目的投资依然未明。

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