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　　我们都知道，登记是房屋产权转移的必要条件，而房屋买卖合同只要具备书面形式，行为主体适格，意思表示真实，不违背社会公共利益等一般生效条件，即为有效成立。双方当事人都必须信守。可是突如其来的3.17新政让有些购房者陷入了困境。

　　比如在北京有些外地的购房者，本来拥有购房资格，而且也是首套房，首付比例只有35%。但正好遇到3.17新政的变化，在老家有过贷款记录的，购房首付被迫提高到60%。

　　而北京在3月22日，突然宣布非京籍购房者由原来的连续5年社保个税证明，改为连续60个月，结果很多购房者被剥夺了购房资格。并背上了违约的责任。而这个代价这是购房者所付的定金和中介费用（如果是二手房或者中介房）。而这中间的损失难道就要购房者自认倒霉吗？

　　很多人认为这是政策的变动，应该属于不可抗力，毕竟不是购房者主观行为导致的，所以不应该由购房者承担损失。

　　但卖方和中介各执一词，卖方认为，买方耽误了时间，如果不卖给你，我早就卖给别人了，而中介却说，他的任务是帮买方找到合适的房子，现在房子找到了购房合同签了，我理应收取中介费。

　　为此最高人民法院，关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，第四条是这样规定的，出卖人通过认购，订购，预定等方式向买售人收售定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应该按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买售人。

　　其实通俗的讲，如果违约的原因和买卖双方都没有关系，那定金应该细数退回。另外也有法律界的人士表示，如果双方均无过错可以解除合同，限购政策属于不可抗力。

　　现在政策变动非常平方，笔者提醒买房者，应该注意的是2点，一是搞清楚什么是不可抗力，最好是把房产政策列为不可抗力加入购房合同中。二约定定金规则，如果遇到不可抗力，定金和中介费需要全额返还给购房者。

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