截止8月份，统计部门公布的全国住宅数据再次吸人眼球，几个关键点:最具有代表性的70个城市，67个城市房仍价继续上行，占比达95.7%，也就是说基本是全面上行。我们还注意到另外3个数据:销售面积创同期历史记录，新房库存数据创51个月最低记录，房价连涨39个月。不少媒体和业内人士预计，新一轮调控或许就在路上。

　　我们不禁要问，我们的楼市不是一直在严厉调控吗?据统计，截止到目前，今年出台的楼市调控令已达到315次，也再次创造历史。这些房价数据是在最严厉调控状态下取得的，我们暂且不论这些统计数据的真伪，既然能发出来，那说明还是具有一定代表性的。我们先简要回顾一下数百道楼市调控令到底调了什么?

　　无论国际，还是国内，我们的楼市调控不外乎包括这么几个方面:一是金融手段，比如提高房贷利率，使购房者成本增加，挤压购房需求;二是行政手段，限购、限价、限卖等措施，让新房价格不涨，增加购房者持有时间，即成本，限购其实还是挤压购房需求;三是打击黑中介、无证销售、虚假承诺等一些列房地产市场乱象;四是抑制资金流入房地产行业，比如阻断房企的融资渠道，不让上市、不增加信托资金投放等等。

　　我们不能从一个结果而全盘否定政策的效果，比如打击楼市乱象，确实保护了购房者，增加了个人和企业的违法成本，限价政策确实让一部分人买到相对便宜的新房。但是，我们也要看到，这些措施治标不治本，也是房价一路凯歌的根本所在。为什么这么说呢?我们来看看两个关键因子:

　　1.地价。地价成本在房子的售价占比，大家心里有数，不多说，地价是房价上行的主要因素不可否认。开发商1万元拿地，你让他卖1万元，个别开发商可以，可能自己看走眼了。大部分开发商可没那么傻，他们不单要卖出去，还要赚钱，房子价格自然不能低!事实证明，没有哪个地方原意把地给便宜卖了，因为需要钱。比如，今年以来流拍的800多宗土地，也并非如媒体报道的房企不需要土地了，而是开发商认为地价高了，但地方上还不愿意降价，造就了底价不低。真要降地价，那也得等到下一轮再次拿出来拍的时候，适当降一些，但也不会降太多。

　　2.商品房供应量。我们的许多调控政策，要么是抑制需求，要么是控制新房供应量。比如说，提高房贷利率，有真正需求的购房者同样受到抑制，比如房地产企业融资渠道被堵死，建不了房，那就只能拖着，实在不行就等大企业来收购吧，但耽误了时间。限价也是双刃剑，虽然新房价格上不去，但房企为了利润最大化，能拖则拖，以致于有开发商自己举报自己，以延缓房源上市时间。回到土拍流拍问题，其实也未必是好事，仅从新房供应端来说，每座城市每年土地指标就那么多，这都是合计着未来1-2年的新房上市量来着，大量的土地流拍，未来1-2年的房子需求从哪里来?

　　笔者认为，上面影响房价的两个关键因子不解决妥当，要让房地产市场真正平稳几乎不可能，即使有效果，也是短期的。常言说的好横有多长，竖就有多高，需求端被抑制，终究会有更猛烈的反弹。地价高企，就别指望开发商来承担风险和成本，开发商大可不拿地，但你不能没钱花不是?为此，笔者建议3点:

　　1.增加土地供应。我们知道，自2015年10月起，为配合楼市去库存，全国大部分城市基本停止了土地的大量供应，新房供应不上来，库存逐步消化，才取得了新房去库存的良好效果，当然房价也因新房供应不足持续走高。随着新房库存全面达到警戒下以下，应该适当重启土地供应，在不大量增加新库存的前提下，通过增加新房供应以消化新增购房需求，满足市场上合理购房需求。

　　2.调控政策不是越多越好。大家知道，房地产市场运行也是有规律的，我们应坚持以市场为主导，以行政调控为辅。现在人们已经形成惯性思维越调控的地方，房价越要涨，调控了说明需求旺盛。事实也是这样，2016年10月份时候，不少城市相继出台了国庆楼市调控政策。其实，在笔者看来，那时的房价应该说到了一定高度，如果大家不紧锣密鼓的出台调控措施，或许那时市场已经历过一轮调整期，也就不会有今天压不住的情况发生。你想啊，你出台限制购买措施，人们会认为，赶快买啊，再不买就没资格购买了，政策出台后，大家还在想方设法争取购买资格。当然，限制新房供应也为这种上涨提供了土壤，或者说火上浇油。所以，我们一直都在做违背市场规律的事，自然也会遭到市场的惩罚。

　　3.短期暴涨不健康，平稳发展才能长久。首先，笔者是长期看好中国房地产市场发展，最有潜力的市场也在中国。但是，笔者认为一年翻番的上涨经历不可取。因为所有的城市化带来的人口流入、货币超发等影响房地产长期发展的因素都不能解释短期暴涨的合理性。往往暴涨对行业影响是弊大于利，这里不展开。其实，之前国家提出的让房地产平稳健康发展的思路，笔者认为这是正确的，现在让停涨也是不得已而为之罢了。如何才算健康发展呢?从长期来看，保持房地产的上涨幅度以收入上涨幅度为参考，基本可以认为是健康发展态势。

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