昨天，一则关于“广东酝酿取消商品房预售制度，住建部已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发文对商品房预售许可进行深入研究”的消息流出，一石激起千层浪，地产圈瞬间“”炸锅”了！

　　随后，广东省房地产协会向各副会长单位下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。尽管这份《通知》仅是“只是征询意见稿，并非真的实施”，但文中关于“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”的言论，引发巨大讨论。

　　9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

　　《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

　　《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。要求，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

　　《通知》同时提出，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开关企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

　　因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

　　通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。

　　《通知》称，自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

　　商品房预售制度的“创始人”为香港商人。1953年，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。随后这一新房销售方式被广泛运用。

　　2005年，中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　随后的十多年时间里，也是不是有取消商品房预售的呼声传出，但至今并没有地区真正取消这一制度。

　　未来买房将有机会购买到现房从而实现“付款即可入住”。过去，开发商在一层封顶后即可出售商品房，购房者在选择时只能参照沙盘和图纸。交房后，一旦住房和小区绿化与预期存在差距，或者房屋质量出现问题，小区业主还要耗费精力进行维权。未来，这种情况将会减少！

　　现在不少项目还额外花钱建样板房，随着现房销售的到来，购房者或将在在建项目内直接参观样板房。好与不好，你买的时候基本就能判断。取消预售制改为现房销售之后，购房者可以眼见为实、货比三家。

　　开发商和银行会更加审慎地对待开发项目，更重视风险防范。不仅有助于抑制地价和房价的非理性上涨，而且可以有效地规避了开发商拖欠工程款、项目烂尾、质量问题频发等。可以促使更多房企做好产品，而非为了冲规模房企产品质量。一些劣质的开发商则会被无情的淘汰。

　　“取消商品房预售制度，全面实施现售”，从“预售”到“现售”，往往还有很长的时间，多层小区一般还要1年，高层或许要1年半到2年。这意味着，住房上市节奏会被延长，很可能会出现阶段性房荒。尤其是近来鲜有土地出让的热门区域像河西等，未来一旦有房子入市很可能会重现“一房难求”的现象。

　　但前面的建议里也表明，全面实施现售会分阶段推进。第一阶段若干年内保留预售许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

　　现房销售，对房企来说也是考验——房地产开发企业需注重产品设计、公建配套、房屋质量等因素，提高小区品质来吸引客户，那么你买到的房子的质量基本不会太差。

　　商品房开发项目需避免资金链断裂等问题，确保购房者的房款安全。如此一来，一批资金实力低、建设管理差的房企将被逐渐淘汰。

　　与此同时，预售成本的增加还能推动大型房企实行“住宅＋租赁”多元化经营，倒逼部分中小房企。

　　商品房预售制度运行到今天，也并非一无是处。资金监管、房屋质量和烂尾问题等的产生，是预售制度不完善、监管不健全造成的，理论上可以通过制度的完善加以解决的。即便取消商品房预售制，如果行政监管不力，同样会出现新的问题！

　　综合：广东省房地产行业协会、澎湃新闻、网络等，以上除特别标注外，图片资料均来源于网络，如有侵权，请联系我们。您的点赞和转发，是对我们最大的支持和鼓励。

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