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　　3月以来，美国新屋销售大跌。2018年3月以来，美国新屋销售（年化）由67.2万套大幅下跌至62.7万套、创2017年10月以来新低，新屋售价中位值也降至31万美元、创2017年2月以来新低。虽然房地产不是美国经济核心驱动力，但新屋销售可通过房地产相关投资及消费支出渠道，影响美国经济运行态势。

　　美国新屋销售大幅回落，与居民住房购买力的加速下滑高度相关。美国居民住房购买力直接影响新屋销售，住房购买力同比领先或同步于新屋销售同比变化。2018年以来，美国居民住房购买力同比增速由-1.46%下挫至-8.2%、大幅回落。美国居民住房购买力的下滑，一方面与通胀大幅抬升下的居民实际收入增速加速回落密切相关，另一方面也受美联储持续加息下的居民付息成本抬升拖累。

　　若新屋销售持续加速回落，需警惕房地产对美国经济造成的负面冲击。美国经济滞胀时期，随着居民实际收入趋于下挫、叠加美联储加息，新屋销售往往大幅下滑。本轮周期，美国景气领先指标已见顶回落，同时，通胀压力持续累积，美联储表态进一步渐进加息。上述背景下，若美国新屋销售因居民住房购买力下滑而持续加速回落，美国经济或将因地产相关投资及消费下挫而遭受冲击。

　　事件：美国7月新屋销售年化户数创2017年10月以来新低，成屋（二手房）销售总数创近两年最低水平；同时，美国新屋售价中位值大幅下跌。

　　2018年3月以来，美国新屋销售大幅下滑，房价也未能延续此前强势表现。3月以来，美国新屋和成屋销售双双表现疲软。其中，新屋销售（年化）由67.2万套跌至7月的62.7万套，创2017年10月以来新低；成屋销售（年化）由560万套下滑至534万套，创2016年7月以来新低。与销售的疲软表现类似，美国房价也大幅下滑。6月新屋售价中位值仅达到31万美元，创2017年2月以来新低。CoreLogic房价指数和标普/CS房价指数同比增速也分别自2018年4月和3月结束持续上涨态势，逐步回落。

　　美国新屋销售大幅回落，或主因居民住房购买力加速下滑。回溯历史，美国居民住房购买力同比增速，领先或同步于新屋销售同比变化。例如，在居民住房购买力提高时，美国新屋销售往往加速改善；而随着居民住房购买力下降，美国新屋销售一般大幅回落。2018年1月以来，美国居民住房购买力加速下滑。数据显示，居民住房购买力指数由162.4大幅回落至138.8，住房购买力指数同比增速也由-1.46%加速下挫至-8.2%。

　　美国居民住房购买力的下滑，与居民实际收入增速回落高度相关。历史经验显示，美国居民住房购买力与居民收入及房价高度相关。例如，居民住房购买力指数同比增速和居民收入实际增速与房价增速的差值走势基本一致。2018年1月以来，在美国房价增速保持相对高位的同时，居民实际收入增速加速回落。具体而言，虽然居民名义收入增速在趋紧的就业环境下不断抬升，但受通胀大幅上涨冲击，居民实际收入增速由2.25%加速下挫至1.84%，创2017年3月以来新低。受居民实际收入增速下滑拖累，美国居民住房购买力大幅下滑。

　　美国居民住房购买力的下滑，或也缘于美联储持续加息抬高居民付息压力。美联储历轮加息周期中，伴随美联储持续加息，美国居民利息支出增速均大幅抬升，同时，居民住房购买力同比增速往往大幅回落。2018年以来，伴随通胀上升、通胀压力持续累积，美联储加快加息节奏。上述背景下，美国居民住房购买力同比增速加速下滑，因无法还贷而丧失住房赎回权的居民数同比也止跌反弹、大幅抬升。居民付息压力的上升，除了打压购房需求外，也使家庭财务状况有所恶化。最新数据显示，美国中小银行信用卡坏账率已超7%，接近金融危机时期峰值。

　　对于美国经济而言，新屋销售可通过房地产投资及消费渠道，影响经济运行态势。美国新屋销售能直接影响房地产投资及相关消费支出，例如，新屋销售一般领先地产投资变化，同时，在房价表现相对平稳时，新屋销售也往往领先地产相关消费支出变化。对于美国经济而言，虽然房地产不是经济核心驱动力（地产投资、消费占私人固定资产投资、私人消费比重仅分别为20%、28%），但在地产投资及消费大幅下滑时，美国经济也难逃其扰。回溯历史，2006年至2008年，受地产投资大跌拖累，美国总投资增速加速下挫。总体来看，新屋销售可通过房地产投资和消费，影响美国经济运行态势。

　　若新屋销售持续加速下滑，需警惕房地产投资及消费下挫对美国经济造成的负面冲击。历史经验显示，在美国制造业PMI新订单指数见顶回落和通胀走高并存时期，美国居民实际收入增速往往加速回落，美联储一般持续加息。本轮周期，美国制造业PMI新订单指数已于2017年12月创近14年新高，随后逐步回落；同时，受油价上涨和劳动力成本上升等因素影响，美国通胀大幅抬升、通胀压力持续累积，美联储为完成物价稳定目标，多次吹风将进一步渐进加息。上述背景下，若美国居民实际收入增速不断下滑、叠加美联储加息抬高居民付息成本，美国新屋销售或将因居民住房购买力下滑而加速下挫，并进一步通过拖累地产投资及相关消费支出，对美国经济形成负面冲击。

　　重申年度观点“美国经济景气已达繁荣顶点，拐点或紧随其后”。在已发布的《逃不开的经济周期——五论繁荣的顶点》和《美国景气跟踪框架构建——九论繁荣的顶点》等多篇报告中，我们反复提示，“美国企业利润增速的见顶回落，以及制造业PMI新订单指数和库存指数的逐步下滑，均反映美国景气已近见顶、经济拐点或紧随其后”。与此同时，若美国新屋销售持续加速下滑，受地产相关投资和消费拖累，美国经济景气的拐点或将更快出现。

　　2018年3月以来，美国新屋销售大幅下滑，房价也未能延续此前强势表现。通过研究美国新屋销售的影响机制，以及结合美国经济未来走势，我们发现:

　　1）美国新屋销售大幅回落，与居民住房购买力的加速下滑高度相关。历史数据显示，美国居民住房购买力同比增速领先或同步于新屋销售同比变化。2018年以来，美国居民住房购买力同比增速由-1.46%下挫至-8.2%、大幅回落。美国居民住房购买力下滑，一方面与通胀大幅抬升下的居民实际收入增速加速回落密切相关，另一方面也受居民付息成本因美联储持续加息而显著抬升拖累。

　　2）若新屋销售持续加速回落，需警惕房地产对美国经济造成的负面冲击。新屋销售可通过房地产投资及消费渠道，影响美国经济运行态势。回溯历史，美国经济滞胀时期，新屋销售往往因居民实际收入增速下滑和美联储持续加息而大幅下挫。本轮周期，美国景气领先指标已见顶回落，同时，通胀压力持续累积，美联储多次表态将进一步渐进加息。若居民住房购买力因实际收入增速下滑和美联储加息而大幅回落，美国新屋销售或将因此显著承压，并进一步通过地产投资及消费支出渠道对美国经济形成负面冲击。

　　9月27日，美联储将召开新一期的FOMC会议。此次会议上，美联储将公布美联储官员们对经济、通胀和利率的最新预测。重点关注美联储官员们对未来中性利率的预测值，这或将揭示美联储对明年加息节奏的偏好。

　　本文推送内容节选自长江研究已发布报告，报告原文请见2018年9月24日发布的研究报告《怎么看美国楼市降温？》

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　　行业评级：报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对于同期的涨跌幅度为基准，投资建议的评级标准为：看好：相对表现优于市场；中性：相对表现与市场持平；看淡：相对表现弱于市场。

　　公司评级：报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅度相对于同期沪深300指数的涨跌幅度为基准，投资建议的评级标准为：买入：相对于大盘涨幅大于10%；增持：相对于大盘涨幅在5%~10%；中性：相对于大盘涨幅在-5%~5%之间；减持：相对于大盘涨幅小于-5%；无投资评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。

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　　本书通过详细缜密的研究分析以及翔实的数据事实，从结构主义经济学的视角，回应了当前社会上对中国经济发展的一些疑问，诸如中国经济崩溃论、中国经济难以跨越中等收入陷阱、人口和制度红利结束论等观点，阐述了中国经济在结构转型的道路上经历的从蜕变到新生的过程，指出了结构转型的未来方向，同时也介绍了一些国外的经验和做法，为中国经济结构转型提供了更广泛的国际视角。

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