房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全和政治稳定都至关重要。鉴于我司为房地产开发企业，公司的发展战略与国家相关政策息息相关，故将2002年以来国家对房地产的宏观调控政策进行整理编辑和简单解析，以方便同仁查阅，更期能对公司的项目开发和土地储备有所帮助。1、2002年5月9日，国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资发[2002]11号），文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。它的颁布，被业界称为新一轮土地革命的开始。2、2002年8月26日，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局颁发《关于加强房地产市场宏观调控 促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号）肯定了房地产对改善居民居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长作出了重要贡献。指出了局部地区出现了房地产投资增幅过大，土地供应过量，市场结构不尽合理，价格增长过快等问题。提出了加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的九条意见，拉响了房地产宏观调控的号角。

　　1、2003年2月18日，国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[2003]45号），严格控制土地供应总量。

　　2、2003年6月8日，国务院发布《物业管理条例》（国务院令第379号)，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。

　　3、2003年6月13日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号)，拉响了宏观调控的警报。通知规定，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕，拉响了宏观调控的警报。

　　4、2003年7月9日，国家税务总局为了加强房地产企业所得税的征收管理，规范房地产的纳税行为，制定发布了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号），规范了房地产销售收入、预售收入、视同销售等收入的确认，明确了费用成本扣除标准。

　　5、2003年7月18日、2003年7月30日，国务院办公厅分别下发了《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知 javascript:gotoAct(82730,%200)》(国办发明电(2003)30号)、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号），通知要求严格控制土地供给。2003年7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电线日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。2003年11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。年底统计，全国撤并整合各类开发区2046个，基本刹住了圈地之风。

　　6、2003年8月12日，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)，对我国房地产市场发展不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快，房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展，房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续发展，提出了六条宏观调控政策，20条调控办法和要求。

　　1、2004年1月7日，建设部发布了《做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》（建住房[2004]7号），要求相关部门建立房地产市场预警预报联系会议制度，对房地产市场运行情况进行分析，并采取切实可行的政策措施，保证政策方向的一致性。

　　2、2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系，城市建设用地的供应全面市场化，土地供应的口子开始收紧，同时提高了房地产开发的资金门槛，是为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

　　3、2004年4月25日，经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。

　　4、2004年4月27日，国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房 项目)由20%及以上提高到35%及以上。

　　5、2004年4月28日，国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。

　　6、2004年4月30日，为贯彻落实中央确定的宏观调控政策措施，国家发改委、中国人民银行、银监会下发了《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知》（发改产业[2004]746号）。

　　7、2004年5月13日，建设部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行下发了《经济适用住房 管理办法》和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（建住房[2004]77号），对经济适用房的面积和享受对象等作了规定。

　　8、2004年8月2日，国家税务总局发布了《关于加强土地增值税管理工作的通知》（国税函[2004]938号），对房地产开发企业的土地增值税采取按月申报纳税或预征和税款结算等征收管理，加强了征收力度。

　　9、2004年9月2日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

　　10、2004年10月29日，中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款 基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

　　11、2004年12月2日，国土资源部下发的《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》要求，全国国土部门将以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。

　　1、2005年3月16日，中国人民银行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》（银发[2005]61号），决定从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房信贷政策。宣布取消住房贷款优惠税率，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付比例由现行的20%提高到30%。中国人民银行的这一举措，是国家对房地产的政策调控力度的进一步加大。

　　2、2005年3月26日，针对房价上涨过快的现象，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号），通知提出八点稳定房价的意见。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。业内将以上八点意见称之为“国八条”，其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的要追究有关责任人责任”。

　　3、2005年4月27日，国务院总理主持召开国务院常务会议，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，其八条内容为：1、强化规划调控，改善商品房结构；2、加大土地供应调控力度，严格土地管理；3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；6、加强金融监管；7、切实整顿和规范市场秩序；8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。 即“新国八条”，其强调必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。基本原则是积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。

　　4、2005年5月9日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号），要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。

　　5、2005年5月18日，国家税务总局发布《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号），要求税务部门进一步加强房地产税收管理，即实施一体化管理。以契税为把手（即先税后证），以信息共享、数据对比为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。

　　1、2006年3月6日，国家税务总局发布了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题通知》（国税发[2006]31号）（以下简称《新通知》），使部分房地产企业需用的一些“避税”手法将不再行得通，对房地产开发企业影响较大，应引起房地产经营者的高度关注，一些过去行得通的筹划运作方法应及时调整和变更，以规避不必要的税收风险。

　　2、2006年4月28日，中国人民银行将金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%；5年期的贷款由现行的6.12%提高到6.39%。这是中国人民银行加息后短短一年多时间里再次上调贷款利率。这次加息进一步抑制投资需求，进一步巩固宏观调控成果，稳定房地产价格，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和调控中的作用。

　　3、2006年4月30日，国家税务总局发布《关于开展利用信息化手段加强建筑业、房地产业营业税征收管理试点工作的通知》（国税函[2006]422号），总局按照“以票控税、网络对比、税源监控、综合管理”的要求，利用信息化手段加强对建筑业、房地产业营业税征收管理工作。

　　1、2007年3月6日，国务院总理在全国人大五次会议上做政府工作报告时指出，房地产对发展经济，改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展，并进一步提出了房地产调控的四项举措。指明了今年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。

　　2、自2007年1月15日起，中国人民银行分别在1月15日、2月25日、4月16日，5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日、12月25日上调金融机构人民币存贷款基准利率，将金融机构人民币存贷款基准利率由2007年1月14日的9.5%分10次上调至2007年12月25日的14.5%。调整后的存款类金融机构的存款准备金率在一定程度上控制了银行放贷的额度，对于普通房产消费者的影响程度并不是很大，但由于频繁的上调，存款准备金率已经达到历史的最高点，这对于2008年银行系统的放贷量将产生一定的影响。

　　3、自2007年3月18日起，中国人民银行便吹起了加息的号角，接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，12月21日，2007年央行已连续进行6次加息。在经过了6次加息后，房贷消费者开始面临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者；在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。

　　3、2007年3月29日，建设部等8部委联合发布《关于开展房地产市场秩序专项整治工作方案的通知》（建稽[2007]87号），将安排一年左右的时间进行专项整治，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促进房地产业持续健康发展。

　　2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），通知指出：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品，房多占土地。

　　《国务院关于促进节约集约用地的通知》虽然是围绕土地问题展开，但却是“意在房价”，在为2008年的楼市格局和房价走势定调。从时间上来看，《国务院关于促进节约集约用地的通知》是在房贷新政实施以后，在房地产市场成交低迷，房价走势面临着巨大内在调整冲动的情况下出台的，有着明显的 “再加把力”的意味。促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，打击开发商过度囤地行为，是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体表现。国务院严厉打击囤积土地的行为倘若被不折不扣的执行，无疑将直接增加住房的有效供应，从而改变炒房者对未来房价一定上涨的预期。房地产市场的“政策市”时代正在来临，毫无疑问，2008年政府还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。2008年还有加息的可能，另外，2008年或将出台物业税，这些政策预期都会促使消费者购房理性考虑，不再一味追求大户型，而是从舒适和经济层面去考虑，中小户型60-90平米，以其高性价比而受到市场追捧。从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。房价涨跌取决于供求关系紧张程度，房价不断上涨，说明供需矛盾在不断加剧，而调控政策只是对供需矛盾起到一个缓解作用。

　　应该说，2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。

　　2008年，希望仍是市场繁荣的一年。不过，“归于理性”将成为2008年房地产市场的走向。只有房价理性回归，走上平稳发展的道路，才是购房者乃至整个行业、整个国家的重大利好。

转载请注明出处。