住宅物业的这种“降级”并没有超出Montgomery Investment分析师伦德伯格(Andreas Lundberg)的预料。“在合理的市场中，租金收益率应该会走高，但不要认为这是一个理性的市场。”他说。

　　伦德伯格表示，官方数据显示悉尼的房地产租金收益率约为2.7%——远低于4%的长期平均水平。

　　“在利率不再下降且负债率非常高的环境下，租金收益率应该成为你投资时一个更重要的考虑因素，”他说。

　　例如，周租520澳元的100万澳元房产每年可产生27万澳元的租金收入，或总收益率为2.7%。如果投资者要求4%的收益率，并且租金保持不变，那么房价将需要下降近三分之一至67.5万澳元。

　　Merlon Capital的投资组合经理卡莱尔(Hamish Carlisle)认为，租金价格是一种“非常好”的价值衡量标准，而不是通常所说的价格与收入比率。。

　　卡莱尔表示，房价与租金比率比1990年后的平均水平高约22%，但考虑到低利率和通货膨胀，这并不奇怪。考虑到背景，他并不认为租金收益率会急剧上升。

　　他表示，更大的担忧是，房地产市场存在供应问题，没有足够土地被释放，在人们想要居住的地区也没有足够的开发项目获批，这应该会支持租金上涨。

　　高于平均水平的住宅房价则应该与其他资产类别比较，其他的看起来更贵。“我们认为存在一个更大的问题——是的，住宅物业价格昂贵，但并不比许多其他资产类别贵，如果利率保持低位，那不是灾难。”

　　事实上，他表示，工业产权的价格与租金比率比1990年以后的平均水平高约70%，债券价格比1990年以后的平均价格高出约30%。

　　另一方面，上市股票似乎更划算。“自上而下的观点是，从估值角度来看股票是‘最不差’选择——价格收益率大约是1990年以后的平均水平。”卡莱尔表示。

　　在租金增长疲软的情况下，租金收益率正常化，引发房地产价格下调的前景是伦德伯格不看好房市的原因之一。他表示，房价下跌将减少支出，并指出储蓄率下降是一个潜在的担忧。

　　前投资银行家和奥运会游泳运动员布里茨(Grant Brits)创办了Superestate退休基金，投资住宅物业，他说，从长远来看，住宅物业将带来丰厚回报。

　　他说，最近的经济衰退正在创造有吸引力的部署资金的机会，并且根据地区和房产，它们仍然可以获得有吸引力的租金收益率。

　　他表示，该基金专注于内城物业，因为这里的新供应量是受限的。长期前景仍然有利于住宅物业，他认为随着新增供应被吸收，悉尼的租金收益率将在短期内保持稳定。

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