西子玫瑰溪谷产品策划书 浙江西子房产集团有限公司 2004．8 第一章项目概况 一、地理位置 五、交通状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 六、公建配套 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16 七、城市规划要求 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 第二章 项目定位 一、开发定位 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20 二、项目档次 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20 三、项目规模 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20 四、产品类型 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 五、目标客户 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 六、价格分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23 第三章 项目案名建议 一、案名取向原则 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24 二、案名建议 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24 第四章 项目核心概念 一、游艇主题概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26 二、景观分区概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26 三、产品分级概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27 四、核心别墅概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 第五章 项目总体规划 一、规划理念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29 二、规划原则 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29 三、规划定位 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 四、功能布局 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 五、空间结构 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„31 六、交通结构 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„32 七、绿化系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„34 八、竖向设计 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„34 九、项目规划需注意的若干问题 „„„„„„„„„„„„„„35 第六章 项目建筑单体 一、建筑单体设计原则 „„„„„„„„„„„„„„„„„„37 二、建筑风格 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 三、建筑体型 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 四、建筑色彩 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„38 五、外立面用材 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„39 六、建筑结构形式 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„39 七、住宅户型 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„39 八、建筑装饰标准 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„46 九、项目户型配比 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„47 第七章 项目景观设计 一、景观营造的总体思路 „„„„„„„„„„„„„„„„„49 二、景观风格 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„49 三、景观布局结构 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„50 四、软质景观设计 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„51 五、硬质景观设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 52 六、照明设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 54 七、景观设计中应注意的问题„„„„„„„„„„„„„„„ 55 第八章 基础设施 一、给排水系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„58 二、电气系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„59 三、弱电系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„62 四、供气系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„67 五、空调系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„67 六、消防系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„67 七、环保、卫生防疫设施 „„„„„„„„„„„„„„„„„68 八、垂直运输系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„69 第九章 会所设计 一、会所设置原则 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„71 二、会所应有功能 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„72 三、建议规模及设施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„72 第十章 物业管理 一、委托物业管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„74 二、管理服务及要求 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„74 三、开发商一次性投入内容 „„„„„„„„„„„„„„„„75 四、物业管理的服务项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„76 五、物管费收取原则及支出范围 „„„„„„„„„„„„„„78 第一一章 一、地理位置 项目位于临安青山湖旅游度假区北岸，坐北朝南，南面直接 正对青山湖湖，水岸线长达千米，东西两侧各拥有一个天然水湾， 北面为稻田、冲沟和缓坡地带，并有天然水塘若干处。 临安青山湖旅游度假区位于浙江省临安市东部，东经119 42′，北纬3014′，总面积43.38 平方公里。处于沪杭强大的 经济辐射圈内，东距杭州西湖景区仅40 公里，杭徽公路贯穿东 西，在地理位置和交通关系上都处在我国东南地区风景旅游网络 的交接点，区域位置得天独厚。 二、地块概况 1、土地面积及红线 为计，规划 建筑面积为389795 平方米，建筑密度5.7%，绿化率高达70%。 目前本案已取得土地证，处于拆迁前期阶段，基地地块分属 个村庄，东南面冲沟地带民居相对集中，并且还有民主村砖瓦厂一处，已停产，占地较大，3 号冲沟地带还有民居一处，整个 基地共有30 户人家，拆迁量不大。 2、地形地貌 项目的地貌地形属于低山丘陵——河谷型地貌类型，由低山丘陵、水体形成自然山水环境。地形东、南高，西，北 部偏低，等高线 米以下的面积（不包括湖面）约占全区 用地面积的一半。植被丰富、水质良好，地貌属类十分丰 富。整个项目的边际线和天际线变化复杂，是一处营造低 密度住宅的天然美地。 项目土壤由岩性土、潮土、水稻土等构成。3、气候情况 气候特征：青山湖旅游度假区气候温暖湿润、光照充足、雨量丰沛、四季分明，属中亚热带季风气候，由于地形起 伏，气候在垂直方向上变化较大，四季中春、秋季短，夏、 冬季长，季节特征明显。 以下为16—15，250—400 15—14，30年中，年 平均气温变化范围为 16.8（1961 15.3（1980年），极端最高气温曾达41.2（1996 日），最低气温达—13.11（1977 全年最冷月为1月，月平均气温为3.4，最热月为7 降水：年降水量为1426.4毫米，一年四季都有相当的降水 量，各季分配不均匀，1 月雨量逐月增加，受“梅雨”影响，6 月雨量为全年各月之冠，平均6 月雨量214.4 毫米。 最多曾达 505.5 毫米（1978 月为相对平均干燥期，平均月雨量150 毫米左右，10 月雨量逐月减少，12 最少，平均42.3毫米。 光照：全年日照时数1920.0小时，7、8 月最长，每年平均 月日照时数均在220 小时以上。 据县志记载，临安自后唐天成三年（928年）至今，文字记 载地震13 次，多为微震，近年数次（1974 年和1979 次），震中距离较远，均未造成灾害。三、基地涉及未来规划的相关问题 保护范围：重要的景观背景山体，植被覆盖率高、植被生长良好的部分山体、冲沟。 规划拟订对坡度超过25%的山地、主要冲沟及山脊、树林密集区加以保护、控制建设。 为强化青山湖的景观特征，严格控制周边坡地的开发，景观建筑应建于水位线 米以下禁止建设人工建筑设施，对一些大体量 非山地建筑应进行一些改建（如对建筑的色彩、外立面、 屋顶等）。此外，高程25.18 米（吴淞高程27 米）至高程 31.18 米（吴淞高程33 米）之间的湖岸景观应统一规划， 成为公共景观休闲区。 石临公路两侧和02省道南侧及其他地区的环湖度假村，应 严格遵循高程在45 米（吴淞高程46.82 米）以上的山体禁 止开发、冲沟地区禁止开发、道路绿化带禁止占用此三原 则进行开发，同时对开发地区进行严格的指标控制。 本案可供直接营造住宅的山间平地不足总面积的30%，主要分布在本案北面由北向南的五个带状纵深冲沟地带，其他 很大部分是坡度超过25的山地或零星水体，经过实地勘 察，丘陵地带利用率相对理想，但由于受到青山湖旅游度 假区控制性详规的综合容积率限定，所以今后项目的规划 设计将面临地块总体利用率和局部容积率控制、道路系统 设计的诸多问题。 四、区域环境 1、地块周边的建筑物 本案处于西面太阳湾方位有锦湖大酒店和高阳山庄两个旅游度假项目，原有建筑体量大，特别是锦湖度假村有很大 一部分位于31.18 米线以下,在汛期可能会被淹没，故规划 中将其拆除,进行规划控制。 项目东面为青山湖大坝，湖对岸泥山湾一带可以看见水缘山庄的建筑群。 2、绿化景观 植被为天然植被和人工植被并重。主要是杉木、香樟、 枫香、马尾松纯林或与常绿阔叶林混交。另有部分阔叶林、 灌丛、草坡和水生植物、茶园、果园等，还有独特的水上森 林——池杉林。 、自然景观 项目自然景观相比闲林一带要优化很多，青山湖有10平方 公里的宽旷湖面和清澈的三级水质，比西湖（按5.68 平方 公里计算）几乎大一半，湖中的水上森林更是国内独有。 但整个景观基调比较平淡，公山、母山、青山等围绕青山湖的谷地丘陵，作为湖面的大背景。植被颜色单一，缺乏 色叶、秋色叶、观花、观果植物，使景观层次感和纵深感 不足，以后景观改造需要比较大的投入。 4、历史人文景观 临安历史悠久，建城桓已历一千多年，史称“衣锦城”，是吴越国国王钱谬的故里。文风鼎盛，代有名贤，素有江南 名郡之称。 青山湖作为临安休闲度假产业的“门户站点”，正要打造青山湖湖滨度假基地，基地以商务休闲度假为特色，涵盖景 点：玲珑山、钱王陵园、西径山、功臣山等。 5、环境污染状况 现已建的沿湖度假设施，建筑体量过大，风格不统一；布 局上占据湖面，建筑高度偏高，破坏湖区及山体的生态景观。 据调查，在泥山湾、太阳湾等地高程29.88 米（吴淞高程31.7 米）以下的库区，已有140 余亩土地被违法占用，建造房屋等 设施，建设单位还向库区倾倒9.6 万立方米土石，以致水库的 兴利库容减少，防洪调蓄能力下降。由于库区内人们活动增加， 生活污水排入水库，严重影响青山水库的水质和下游供水。另 据调查，目前库区内高程29.36 米（吴淞高程31.18 米）以下 有1600 余人和36 家企事业需要搬迁。 6、周边开发项目 周边已有8家房地产公司和1 家旅游项目公司开发项目， 由东向西分布，分别为义乌富都（1000 亩）、省交通房产公 司（1400 亩）、生态园、华电房产（700 亩）、三晶房产（700 亩）、省直房产（1200 亩）、汇锦房产、高阳山庄和八百里 养生园，整个周边楼盘圈地面积非常大，超过万亩，其中 生态园为原有项目，其他项目还处于前期规划阶段。 周边楼盘基本位于临石路沿线，不与青山湖相临。而本案水岸线长达千米，自然条件得天独厚，是其他地块难以比 拟的。青山湖的规划及定位，为项目的高端产品开发奠定 良好基础。 代代表表表项 项项目 如如下下下： 规划设计：香港都市建筑设计咨询有限公司/DDB上海秉仁 建筑事务所 总建筑面积：22万平方米 中心会所：5000平方米 健身会所：3000平方米 车位：每户1—2个室内车库，一个室外车库 主力户型：独立别墅建筑面积320 平方米以上，花园500 平方米左右 项目现状：一期131套别墅预计今年8 月开盘 咨询电线 B、楼盘名：青山翠湖 方位；位于青山湖西侧，距离临安市1.5公里，距离杭州 约40 公里 用地面积：约3500亩，环湖线 规划情况：将汇集一处会议度假型五星级酒店、一条省重点培育国际农民旅馆街——阿西街、一个国际茶文化美食 村——雅庄、一个杭州青少年野外拓展基地、一家汽车旅 游集散中心为一体。 配套：项目位于临安近郊，可享临安城区的城市公共配套。同时区域内五星级酒店和旅游区规划，使配套更具丰富性 和尊贵性。五星级酒店已于03 年底奠基，将于2005 月完成主体工程，2006年初试营业，2006 月正式对外营业。 咨询电线 综综合合合评 评评判 开发水准相近：以临安当地开发商和外地企业为主，没有品牌企业介入，开发水准基本处于相同层面。 个案规模较大：占地面积基本在700亩以上 容积率普遍较低：由于受青山湖控规限定，各项目容积率基本在0.25 左右的较低指标内。 开发地貌环境相似：同处于青山湖环湖方位，地貌均以低山丘陵——谷地和水体为主要特征。 客户目标一致：各项目都在杭州黄龙商圈等中心商务区域选择写字楼做售楼中心，直接针对杭州市客户及利用省会 城市的信息传播优势。 推广核心内容一致：青山湖、西线交通枢纽点、生态环境、低密度住宅。 面临困难点相似：城市距离、交通现状、配套支持、市场影响力和认知度。 五、交通状况 1、地块周边的市政路网以及公交现状 对外交通主要由北侧石临公路与外界联系，对外交通便捷，并有一班公交与其联系，但石临公路道路级别较低，路面 状况差。 对内交通主要有几条尽端式乡村级道路到达各端点，缺乏环区道路系统，区块间的通达性、联系性差，已建道路级 别低、路况差。 水上交通线不明确，游船码头不足，景点间缺乏水路联系，无法完整领略湖光山色。 出入口标志性不足，公共停车位在未来的发展中面临面积不足的问题。规划控制5400 平方米左右的机动车公共停车 场，共布点4 处，泥山湾入口、太阳湾入口、泥山湾湖边 和太阳湾湖边。 2、相关市政路网的远景规划 青山湖旅游区内道路远景规划将形成“两轴多枝”的道路网络结构。 “两轴”为连接东西城区的石临公路和南部的02省道。 “多枝”为连接各景区与两轴之间的树枝状自然道路骨架。与本案未来交通状况改善相关的市政路网有三条： A、石临公路： 性质属于县道，起止点是临安到石亭子，里程为12.18 公里，建造标准 三级，材质水泥8.18、沥青4.0，宽度12 方案A：道路红线米绿化带、右侧15 米高架轻 轨备用地。 方案B：道路红线 米非机动车道及3.5 米绿化带。 方案C：道路红线 米高架轻轨用地，两侧各8 车行道和2.5米绿化带及6 米非机动车道，外侧5.5 米绿化带。 目前规划倾向于A方案。 B、杭州交通二环 杭州高速二环（彭彰线）是杭州旅游西进的首要工程之一，北接余杭104 国道，南至富阳连302 国道，是杭州市交通体系中的一条重要郊区环线，它 的建成将对临安市的经济发展、青山湖旅游度假区的开发产生深远影响。它 的走向，关系到锦城镇、青山湖旅游度假区、青山经济开发区的未来发展和 临安市整体生态环境格局。 东线方案彭樟线一级公路北起余杭、临安交界的泉口，经苦竹岭、陈 家坞、泥山湾、城门口等地，其中泥山湾与青山水库交界处 架出500 米高架桥，高坞口打隧道350 烧亭与富阳交界，全长28.65公里。 西线方案该线路东起余杭市长乐镇，西经横坂镇、高虹镇，南接锦城 环西路，再南经玲珑、上甘、板桥、三口，接富阳的320 国道。该路线基本上以现状公路进行改扩建，比东线 多公里。 从各自优劣势分析来看，规划认为东线方案比较合理。C、杭昱高速公路 在02 省道基础上进行改建，考虑与锦城和青山的关系，在城区考虑两 种选择方案。 原道路线 省道为基础进行改造。该走线优点是工程地质条件 较好，改造长度最短，工程造价最低；但其紧邻锦城南 部城市建设用地，且部分现状城市用地已位于该线路以 南，故对城市用地的影响较大，进一步限制了城市南向 发展。 南移方案从原02 省道南侧选线，避免对城市的干扰。临安段东起 汪家埠，在青山和锦城段均南移，从规划的玲珑工业园 区的南侧穿过，在玲珑的徐家坞附近接原02 省道。该项 目需新建大桥和480 米隧道，线路长，故工程造价较大。 南移方案得到肯定，其利于城市的长期可持续发展与交 通组织。原02 省道锦城段改造作为城市交通干道，红线 六、公建配套本案规划用地属于二级保护区，为度假娱乐会议用地和 高档别墅用地的综合开发性质。包括石临公路南侧及湖面以 北区域，属于高档会议娱乐区、药物园和水上森林为主体的 湿地生态景观区，是青山湖度假区的核心片区。 七通一平状况 规划供水量控制为2010年人均居民生活用水量为300 人日，不可预见用水量为预见用水量之和的10%，由青山水厂和第二水厂供水。 方米/日。污水分区排放，东区经城市主干管排入青山镇污水处理厂，雨水结合地形利用雨水管渠重力管就近排入水 用电总负荷为20600KW。新增35KV变电站和10KV 变电站。 临安变电站及青山湖旅游区供电电源，区内10KV 以下线路 用交联聚乙烯绝缘电缆或电缆沟敷设。 别墅、村庄用电：用电标准2KW/人，计9200*2=1.84万千 七、度假旅游区规划要求1、建筑后退道路红线距离 当建筑物或道路控制线 米（主干道）时，建筑 物需后退道路控制线 米时（次干道），后退3.5；7 米以下（一般道路），不要求后退，但须满足各种地下管线、建筑高度 建筑物一层檐高不超过4 米；二层檐高不超过7 层不超过10米；四层不超过13 米，五层不超过16 3、建筑密度与容积率对于别墅用地，原则要求二层高级别墅建筑密度为7% 以下，容积率为0.14 以下；二三层一般别墅建筑密度为13% 以下，容积率0.36 以下。 4、建筑限定 建筑不得破坏原有地形地貌，其形式、体量、高度及色 彩应融于风景环境，成为风景有机组成部分，其设计方案应 报主管部门批准。 规划建筑物建设标高控制在31.18米（吴淞高程33 25．18米至29.18 米之间禁止建设建筑设施。 29．18米至31.18 米间可建设部分景观临时建筑和亲水 构筑物。 5、绿地率 高档别墅区的绿地率不应低于72%,中档别墅区的绿地 率不低于40%。 6、程高及坡度 根据高程建设要求，50 米以上（吴淞高程51.82 不可建用地；结合坡度建设要求，可分为不宜修建用地（坡度＞25%）和可修建用地（坡度＜25% ）不宜修建用地由于 地形坡度较大，并且山头自然植被生长良好，应考虑作为自 然资源保留起来，满足生态要求而不作高强度开发；可适当 点缀的人工景观，结合自然环境开展游憩等休闲项目。可修 建区内，根据规划要求，按不同功能分区及开发强度进行建 设，维护生态资源和可持续发展。 、大气、水体和噪音 规划大气环境质量达国家一级标准，水体环境质量达国 家三级标准以上，噪音环境控制昼间50 分贝，夜间40 分贝 以下。 8、岸线保护 岸线主要作为生态湿地、公共休闲景观岸线而存在。岸 线除必须的码头（按规划布局）、现有景观较好的构筑物外， 禁止建设其他建筑及与设施、水利无关的设施。对现状已存 在的影响景观效果的建筑应根据景观效果、视线、空间等要 求，进行拆迁或改造，具体方案应由专家委员会严格审查通 过后方可实施。 一、开发定位 结合大杭州别墅开发不断西进的发展格局，项目将建设 成为继闲林低密度住宅板块之后，以“湖泊游艇、山地水岸” 著称的又一低密度别墅类大型高尚居住区，实现“奢华时 尚游艇时代”的新生活理想，在硬件资源上，整合游艇主 题文化水岸公园、游艇码头、五星级游船商务会所等设施， 将国际性的高尚品位和湖泊山地文化相结合、创造独特浓郁 的新成功社区文化。 包括：健康和运动文化；亲近自然的环保文化；休闲度 假的顶级商务文化；私密安全的富人区文化。 二、项目档次 青山湖项目是西子房产集团全力开发的一个集游艇娱 乐、休闲度假、高尚住宅的大型山地水岸别墅社区。 三、项目规模 1、项目基础指标 面积（亩） 单价（万元/亩）面积（万平米） 1461 7．5 97．45 、主要技术经济指标 四、产品类型 项目以独栋别墅、联排别墅为主，还有一部分类别墅品质的低层电梯公寓。 1、建筑参数指标 建筑参数 独栋别墅 合计单位 建筑面积 13．6 1．7 11．69 4．4 31．39 万平方米 容积率 0．2 0．35 0．6 0．9 0．4 地款（万元） 12000 建筑密度 容积率 绿地率 建筑层数 车辆出入口方位 停车位 ＜5．7% ＞70%主要为2—4 层，有部分6 东、西、北可设社区出入口别墅每户至少一个车位 商业服务设施按1 辆/200 平方米建筑面积配置 公寓按1 访客车位按1辆/10 用地面积 68．22 4．87 19．49 4．87 97．45 万平方米 用地比率 70% 5% 20% 5% 100% 2、单套平均面积五、目标客户 为项目“山地水岸别墅，游艇主题社区”核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者； 注重生活品质，追求奢华时尚生活，欲购置第二或第三处居所者； 为项目形象或者开发商实力所吸引，第二次或第三次购房以改善住房条件者； 喜欢登山、游艇、游泳、垂钓等体育运动的高收入者；欲购买项目房产，以求保值、增值者； 尤其是事业有成，能够接受新事物、崇尚体育精神和运物业类型 独立别墅 双拼别墅 联排别墅 电梯公寓 平均面积350 平方米/套 250 平方米/套 200 平方米/套 140 平方米/套 动的中青年，有一定的社会地位和经济来源及生活品位 的中高收入的从业人士，这一部分人士年龄大概在30 —50 岁之间，事业稳定，喜爱运动，向往自然休闲生活， 愿意改变生活环境、非常注重生活品质的城市精英阶层 人士。 别墅的目标消费群以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入私营主为主力，联排别墅以三资、民营企业高级管 理人员、高收入专业技术人士为消费群。 电梯公寓的目标消费群以城市中高收入人群为核心对象，以公务员、白领、大学教授、中收入专业人员为主 体对象。 六、价格分析 根据本案的高端产品定位、不同的产品分级、区块内 竞品楼盘普遍的定价水准，以及周边优越的自然资源状况， 暂定独栋别墅一期起步售价在6000 元/平方米，双拼别墅在 5000 元/平方米，联体别墅在4500 元/平方米，低层电梯公 寓在3500 元/平方米左右。具体定价策略将另具文本进行研 第三三章 一、案名取向原则深入研究青山湖项目文化内涵及项目定位的特点，力求 在案名上体现三个原则特性： 自然性：自然性包含基地所在区位不可再生的珍罕自然资源，突出青山湖、水岸和山地生活等地域自然的特有 元素； 人文性：案名需要体现项目风格的文化传承和开发基调，体现项目营造理念； 优美性：案名必须字形优美、读音优美，易读易记，能产生一定的意境美。 二、案名建议（以下案名不分先后） 案名一：西子湖光山舍 释意：“湖光山舍”谐音“湖光山色”，展示了项目所具有的 湖和山两大自然元素及生活场景，充分体现湖之光影 与山之色彩的意境美。“山舍”意即隐立山间谷地的别 墅建筑，整个案名对光影、色彩、建筑、自然符号等 基本元素进行整合，读音和谐自然，字面优美。 案名二：西子翡翠湾（私人官邸） 释意：“翡翠”的上品，被称为帝王玉。这类翡翠均为纯正浓 艳的翠绿色，并且颜色均匀、透明度等其他指标也都 很高，产量极低，是无价之宝。翡翠一可喻青山湖湖 水之清纯、美好与珍贵；二是隐喻项目的尊贵地位就 象翡翠的极品帝王玉一般，进一步突出别墅项目的稀 缺性。“湾”代表基地别墅生活的基本地貌特征，同时 表示港湾的含义，充满优游、从容和愉悦的意味。 案名三：西子湖山胜境 释意：“湖”和“山”这两大自然元素构成项目清净悠远的居 住意向和社区特质，形成西子别墅最大的特点就是“实 现建筑与山水的和谐交融”：包括尊重自然，尊重历史 文化，尊重现代科技，尊重艺术等等理念的具体表现。 案名清新淡雅，令人向往。 诗，“在水”点明项目方位及“湖”这一基本自然元素，“洲”表明项目临水优美的地貌特征。原诗中对 “在河之洲”的挚爱追求也成为项目营造的最终理想 和目标，让项目成为人人所向往的人居美地。 第四四章 一、游艇主题概念以复合旅游房产的原创性产业理论，整合体育（游艇、 登山、游泳、垂钓、拓展运动）、商业、旅游及商务度假等 各种优质资源；以“山地水岸”和“湖泊游艇”的主题文化 融入住宅社区，创造一种“奢华时尚游艇时代”的全新生 活方式，全力打造“湖泊游艇社区，山水高尚别墅”的最新 形象，创造出有别于大杭州区域内简单运用自然资源、雷同 推行生态主题的其他别墅项目，高生活起点、高健康时尚的 全新游艇社区生活。 二、景观分区概念 按照现基地地貌可将项目划分为南部冲沟、丘陵为主的 山地地带和北部沿两大水湾和青山湖湖面的水岸地带，不同 的地理区位和景观条件构成了不同的生活界面和营造理念， 即山地和水岸生活的划分。在具体的规划和营造中既要注意 两种不同地貌环境下建筑与自然，人与自然、建筑之间的关 系处理，因地制宜的安排低层电梯公寓、排屋和独栋别墅， 又要注意两大区块之间的自然衔接和景观均好性问题，在一 个项目里形成不同环境层面和活动内容的生活方式也将成 为本案的一大特征。 三、产品分级概念 本项目是以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设 置一定数量的别墅品质的低层电梯公寓。本案产品定位要求 有充分的市场差异化，设计中应体现如下特征： 大杭州别墅市场领域的产品差异化 青山湖板块旗舰项目的核心差异化 1、独立别墅产品定位： 持续发展产品：具差异化优势的谷地景观经济型墅别。2、联排（双拼）别墅定位： 主力产品：具全面差异化优势的山水景观的舒适型别 持续发展产品：具高性价比、创新差异化优势的经济型别墅。 3、电梯公寓定位： 类别墅品质的低密度电梯公寓。 四、核心别墅概念 本案以中高档舒适型别墅类产品为主体，但可考虑在项 目景观价值最高的区位建造少量核心别墅，做为项目的引领 产品，提升整个项目品质。核心别墅将以其特殊的占地面积 亩/户）、户型面积（600平方米以上/户）、景观区位 和相关配置成为私人官邸化的旗舰产品，价格待定，但一定 要具有区域代表性。 一、规划理念项目要对“山地水岸别墅，游艇主题社区”的生活方式内涵进行深度演绎。 设计要求因地制宜，创新制胜，突出基地的山地水岸地貌特征和优势，突出“奢华时尚游艇时代”的新生活 理想，涵盖游艇商务、景观、度假及生活的规划设计理 设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之间自然状态下的和谐与优雅，“以人为本”，从而满足 人们对高品位生活以及新富豪生活方式的要求和渴望。 规划应综合考虑周边项目各期开发情况，寻求差异，准确定位。 二、规划原则 充分尊重项目基地的自然生态景观，最大限度地保持基地的自然之美。在规划中注意协调建筑与基地自然环境 的关系，合理地将建筑融于自然之中。结合基地的区位 条件，合理利用青山湖以及山地自然地貌，进行有机的 规划，将湖景、山景的利用作为规划的一个重要因素。 实现人、建筑与自然的和谐。通过合理地组织室内功能、室外空间，满足人性化的生活需求和现代住宅的完备功 能配置，贯彻生态健康的居家理念。 体现“超前意识”。考虑到核心别墅产品奢华的风格特点及主力产品的差异化，规划设计要注重建筑语言的表 达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖独特 性和单体建筑的持久性。 贯彻组团概念。根据项目的自然地形，规划中应着重对建筑进行组团划分，每个组团各具特色，丰富社区的空 间形态。 三、规划定位 根据项目所处的区位条件以及自然地形状况，规划设想 将本项目规划成为一个以独立式别墅为主、联排式别墅为 辅、同时有少量多层公寓的居家及度假兼备的高档自然生态 居住社区。 四、功能布局 在项目的居住建筑类型上，设想独立式别墅、排屋、多 层公寓的占地比例分别为70%、25%和5%。在功能布局上， 主要分为以下几个功能区： 独立式别墅区：分布在基地的中部及南部临湖区域，可以享有良好的青山湖景观以及居住与自然的充分结合， 作为整个高档社区的引领，体现社区的档次。 排屋区：根据基地的地形情况，设想将排屋区主要沿基地的北部布局，结合几条南北走向的谷地进行排布。 多层公寓区：主要分布在基地的北部，与排屋区相对独立布置。 社区服务中心：主要是指为社区居民配套的服务会所，布置在靠近临石路一侧，为社区居民提供必要的日常生 活服务，其位置的设置与临石路的社区主出入口结合， 便于居民就近享受各种配套设施。 社区休闲中心：在基地的青山湖湖滨，设置一社区休闲会所，体现滨水休闲的概念，可以考虑引入游艇俱乐部 的形式，为本社区以及外来人员提供滨水休闲场所。 核心景观休闲轴：在基地的北部，结合谷地的地形条件，通过水面、绿带、休闲广场等元素，形成一个南北向的 核心景观休闲轴，为社区居民提供颇具人性化的休闲活 动场所。 五、空间结构 鉴于项目的地形条件，最高的山脊线将社区划分为南北 两个区域。在社区空间结构上，对南北两区采用不同的组织 方式： 南区：处在山的南坡，南临青山湖，可以俯瞰湖面。该区域的空间结构主要通过若干个别墅组团空间来组织， 形成若干个组团空间。同时，强调组团空间与山地自然 景观的渗透，并通过独立的步行系统来联系各个组团空 北区：主要由谷地、丘陵组成，由于处在最高的山脊线的北侧，无法与青山湖湖面发生联系。该区域的空间组 织主要依托南北向的核心休闲景观带来展开，形成北区 的空间主轴；在适当的地段，结合中央水面形成空间主 节点；同时，在各个谷地通过绿地、水面的设置形成若 干个空间次节点。 六、交通结构 （一）动态交通 1、社区出入口： 设想整个社区设三个出入口： 沿临石路设一出入口，作为社区的主要车行出入口，该出入口要与社区服务会所有便捷的联系。 沿西侧道路设一出入口，作为南部独立式别墅区的出入口，同时是北部区域的辅助出入口。 2、道路系统：设想社区的道路系统分为三个等级：入口道路、主干道、 组团路。 入口道路：连接社区主入口与主干道之间的道路。总宽度20 米，双向机动车道各宽5 米，中间设2 宽分隔带；机动车道和人行道之间设2米宽绿带， 两侧人行道各宽2 主干道：总宽度9米，机动车道宽7 米，单侧人行 组团路：总宽度6.5米，机动车道宽5 （二）静态交通独立式别墅和排屋均设室内车库，独立式别墅每户 设双车位车库，排屋一般设单车库，部分户型可以设双 车库。公寓区的业主停车通过地面停车场来解决。 （三）步行交通系统 通过主干道、组团路的步行道以及社区的核心景观 休闲轴组成步行系统，为居民的步行交通及游憩提供一 个良好的环境。步行系统在局部地段可以完全与车行系 统脱开，与地形更紧密地结合，并与湖滨的休闲地带相 连接。 七、绿化系统 项目基地内现有的植被状况较好，在规划中针对项 目南北区域的情况要作出分别处理： 南区：该区域为独立式别墅区，尽可能地让建筑融于自然环境，绿化主要以现有的自然绿化为主。在 滨水地段，可以结合休闲活动以及景观的要求组织 滨水绿带。 北区：该区域由谷地、丘陵、平地组成，在绿化系统的组织上要自然和人工并重。在将建筑布局与现 有绿化良好结合的基础上，通过核心休闲轴来组织 南北向的核心绿化轴，并在几个谷地形成绿化次节 点。对基地与临石路之间的地段，通过丰富的绿化 配置来形成一条防护与景观功能兼备的人工绿带。 八、竖向设计 由于项目基地内具有平地、丘陵、山地、谷地等多 种地貌类型，竖向设计在规划阶段就成为一个非常重要 的因素。 在竖向设计上，道路的走向、建筑的布局等均要充分结合自然地形条件，尽可能减少土方量，并保持 现状的良好自然地貌。 道路走向尽可能平行或垂直等高线，并注意满足道路的坡度设计要求。 建筑及宅地布局要充分结合地形，同时要兼顾到建筑的朝向、景向。 九、项目规划需注意的若干问题 、功能布局与出入口关系 由于社区与外界的联系主要通过北侧的临石路以及 西侧的现状道路来实现。从交通流向来分析，临石路的 出入口应该作为整个社区的主要出入口。而根据地形条 件，排屋、公寓主要布置在沿临石路一带，这样势必影 响整个社区作为高档山地别墅社区的整体意象。这一问 题需要在规划中进行深入研究。 2、社区整体形象塑造 根据社区的开发定位，规划要特别注意加强社区的 自然生态意象。在临石路、西侧道路以及沿湖的界面处 理上，要注意保持自然景观状态，使建筑掩映、融合在 绿化之中，切忌出现过强的人工营造痕迹。 3、现有水塘的处理 基地内的现有水塘均是由收集雨水而成，如何结合 建筑布局对其进行有效的利用，在规划中应该进行重点 考虑。 4、湖滨缓冲带 基地南临青山湖，由于防洪的限制，湖面水位与可 建设高程之间形成了一个缓冲带。这一地带的处理直接 影响到社区临湖的形象，需要结合休闲功能、景观功能 进行重点规划。

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