近期，各位资深地产评论员、多个自媒体大V号都在分析，为何当下是刚需购房的最佳时机。从政策、市场、需求、未来房价走势等等角度，做了非常深刻的解读。

　　今天，老编再从一二手房价的角度做一些阐述。房价是涨是跌，未来走势如何，二手房价格是一个非常关键的参考数据。

　　前段时间，一位好友看着猛涨的房价想尽快入手一套新房，把新房市场转了一圈之后，决定转战二手房市场再看看。然而，看了几套二手房之后，好友更绝望：二手房不是你想买，想买就能买;好的二手房，需要缘分。最终，好友买入了一套新房。

　　很多人在买房时也会纠结是选择新房还是二手房，不能说谁好谁坏，合适就是最好的。

　　房价向来是敏感的话题，当前房价是否下降，二手房价走势是非常关键的指标。根据云房数据统计，2018年9月，南宁二手房成交均价为10782元/㎡，环比上涨2.09%，8月、9月价格持续上涨。

　　据克而瑞数据显示，2018年9月，南宁新建商品住宅成交均价为11390元/㎡，同比上涨8.92%。

　　二手房价格10782元/㎡ VS新房价格11390元/㎡，差距并不大。但细细想来，二手房价格趋高的论断是成立的。

　　相对于新房市场，二手房房源才真是良莠不济：房龄差距大、房源品质档次参差不齐、毛坯OR精装、朝向如何、楼层状况、保养情况……

　　如此房源背景下得出的成交均价也已高达10782元/㎡，不难想象，如果取样的房龄10年以内的小区，这个价格将会高出不少。

　　为此，老编认为有必要摸底一下南宁一二手房价格数据。取样的是2010年以后建成的小区的二手房报价，并做了深入的摸底，最终得出了这张南宁一二手房价倒挂地图。

　　1、抽样的二手房小区，都是2010年以后建成交房的，房龄五六年以内的楼盘。这些楼盘的品质、户型、物业服务等都处在中档以上水平;

　　2、每个小区的挂牌价格都进行了区间价的取样整理，去掉低价、高价的房源部分。(低价房源多数为虚假房源，而高价房源成交能力较低，故也排除)

　　3、仔细排查周边楼盘乱入影响报价的部分。此现象多发生在三塘、兴宁东、相思湖等板块。

　　良庆区这两年房价涨速迅猛，基本上第一批上市的楼盘都已经交房，从二手房挂牌价格看，五象湖板块13000-20000元/㎡，五象总部基地15000-20000元/㎡，与新房价格区间基本持平。但随着政策调控的不断深化，限价政策的严控，目前五象湖板块上市的新盘，首期房源价格基本在13000-15000元/㎡，一二手房价倒挂现象明显。比如9月底，开盘当晚卖掉一个小区的旭辉湖山樾，均价11900元/㎡，相比二手房约15000-16000元/㎡的均价，这个价格无法不让人疯狂。眼下，五象湖几个即将上市的新盘，性价比也非常突出。新房价格较为透明，多对比一些新盘价格、户型、学校配套、交通规划等，寻找合适的新房是较为明智的选择。

　　青秀区地域广阔，一些优品质的二手房主要集中在东盟商务区、凤岭北板块，摸底了部分代表性小区的二手房价格，价格坚挺。如凤岭北板块，荣和大地的二手房20000-25000元/㎡，有价有市，而且房源难求。而美泉1612小区，不仅挂牌价高，出租价格也普遍高于周边小区。

　　青秀区新建商品住宅成交均价约为14000元/㎡，对比二手房价格，倒挂现象正在蔓延，新房价格上涨后劲十足。

　　江南区置业板块较为分散，目前沙井区域新盘供应量集中，但因为尚无交房的小区，暂未有二手房报价。而经开区，一二手房价格基本持平，新房价格略高，约为11000-13000元/㎡。主要是近两年入市的新希望锦官城龙光玖珑府青溪府等均为高品质、大品牌开发企业，小区品质有目共睹。

　　江南区一二手房倒挂现象出现在白沙—星光板块，目前该区域的二手房价，如江南万达广场基本都在13000元/㎡左右。而周边的新房价格为9500-12000元/㎡。

　　通过数据摸底及实地走访，西乡塘区、兴宁区也是一二手房价格倒挂较为突出的区域。如兴宁区的兴宁东快环板块，中海国际社区、联发尚筑盛天东郡等小区，二手房价格普遍在12500-13000元/㎡之间，而在售的中海九玺大唐印象等主力价格10500元/㎡，相较二手房价格，每平米有1000+的差价。

　　再如西乡塘区的相思湖板块，二手房成交主力价格为11000-12000元/㎡之间，而金科观天下龙光玖誉湾等楼盘，主力价格为10000-10500元/㎡。一二手房价格有1000元/㎡的价差，二手房价格高于新房售价。

　　仔细对比，同一个区域的小区，也有一些价格较高的楼盘，如龙岗的江湾山语城、凤岭北的荣和大地、五象湖的华润二十四城、五象总部基地的光明澜湾九里、西乡塘区的瀚林华府……熟悉南宁楼市都知道，这几个楼盘都是区域的标杆楼盘：品牌保障、物业好口碑、配套落实、小区环境、居住体验等多维度综合表现突出。

　　比如，江湾山语城小区，是中铁开发的第二个项目，园林环境、物业服务等居住体验都是区域内的标杆，二手房毛坯价格都可以卖到14000元/㎡(区域内新房10500-13000元/㎡)。

　　比如，五象总部基地的光明澜湾九里，首先在户型设计上就是差异化，得房率高。其次是小区呈现的品质和物业服务水平都让业主给出了极高的满意度，小区负面声音少，二手房价格自然也较高。

　　比如，五象湖的华润二十四城，二手房价格可以卖到18000-20000元/㎡，除了学区、地铁等因素，品牌是非常重要的涨价动力。

　　如今，南宁不少热门的置业板块都出现了一二手房价倒挂的现象，在限价政策的持续加码下，这种价格倒挂的现象会持续蔓延。

　　在限价政策下，南京、深圳等城市一二手房房价倒挂现象也较为凸显。当一些性价比高的限价房出现时，便出现了万人摇号买房的壮观场面。加之限购政策制约，不少人摇号一年仍买不到房的案例比比皆是。

　　如今，南宁楼市在“限价”政策紧箍下，一二手房价格倒挂现象已在多个热门板块上演。也涌现了不少性价比高的好房源。可以说此时入手新房，是非常好的时机。

　　一、从政策层面上看，近段时间以来，唱空楼市的声音逐渐减弱，信号已经十分明确，政府“稳房价”的意图很明显，政府最想看到的，是楼市平稳健康的发展。房价备案由政府把控监管，上涨或下调都需要政府同意。

　　所以，还在盼跌的购房者，可以多看几个盘，多算几次价，房价的真相就能知晓。

　　二、从房价数据看，2018年，南宁新建商品住宅成交均价均在11000元/㎡以上，房价稳中有升。在限价政策下，南宁一二手房价倒挂现象蔓延。房价坚挺，买房仍是抵抗通货膨胀的有效途径。

　　三、从成交量上看，5月以来，月度成交均破万套。特别是9月、10月，成交量分别为11557套、13651套。在全国楼市降温的背景下，南宁楼市成交量仍有不错的增量，也说明了南宁楼市是一个健康稳健的市场。

　　新房价格平稳，二手房价格坚挺，一二手房房价倒挂蔓延的南宁楼市，此刻无疑是入手新房的绝佳时机。而且一些新建成交付的小区，二手毛坯房价格也已高于新建的带精装商品房售价，此时买新房，买到就是赚到。

　　进入四季度，不少房企为了冲刺业绩，推出了不少优惠促销活动，更是抄底买房的好时机。

　　楼盘优惠促销方式多种多样：首付分期、精装分期、特价房、精装优惠等方式层出不穷。

　　首付分期、精装分期适用于首付预算不足但经济能力较好的购房者，这种优惠方式比较常见;而特价房、精装优惠则是从价格上进行让利，特价房会从单价上进行一定幅度是减免，假设特价房源优惠200元/㎡，百平房子总价优惠2万元，体现到首付和月供上的优惠，其实是微乎其微的。但精装优惠不同，这是最有力度的优惠，但也是最为少见的。

　　老编走访了多个楼盘，也仅仅发现了金科观天下有此种让利行动，精装收费仅为1900元/㎡，让购房者的首付压力、月供压力小了很多。

　　虽说是1900元/㎡的精装标准，但品质丝毫不含糊，用材用料都是一线品牌。

　　在南宁的六大城区中，西乡塘区房价走势是最为平稳坚挺的。从成交表现来看，西乡塘区也表现不俗，5月至10月，连续6个月同比大幅上涨：

　　综合品牌、物业、价格、产品、配套、交通地铁等因素，金科观天下都具备了突出的竞争力。

　　金科观天下最新成交均价为9800元/平，还有部分8字头房源，而其所在的片区二手房成交均价约为11000元/平，从价格角度看，购买金科观天下性价比高不言而喻。如果要预测项目未来的溢价能力，那么从项目优势出发，从物业服务的好口碑认证，这样的品质小区，也将会有一个与之匹配的市场价。

　　从政策、市场表现、开发成本等多角度综合分析，房价以稳为主。短期内，是刚需购房者买房的好时机。

　　从一二手房价数据对比分析，眼下南宁不少区域的在售新房性价比非常高，更是刚需购房者买新房的好时机。

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